Анализ рынка земельных участков московской области по итогам 1 квартала 2017 года

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Анализ рынка земельных участков московской области по итогам 1 квартала 2017 года

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru и др.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения.

Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.

) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.

Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1, большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям

Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области

С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское.

 На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения – Белорусское, Рижское, Киевское.

На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения – Киевское, Белорусское, Горьковское.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

  1. Местоположение участка;
  2. Площадь участка;
  3. Наличие/отсутствие коммуникаций;
  4. Рельеф участка;
  5. Качество подъездных путей;
  6. Форма участка;
  7. Вид права (собственность/аренда);
  8. Категория земель;
  9. Вид разрешенного использования;
  10. Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться. По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.

Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод:

максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;

максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;

максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку.

Аналитическая группа экспертов «Maxyline».

Источник: https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-zemelnyh-uchastkov-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo-polugodiya-2017-goda.html

Рынок загородной недвижимости в 1 полугодии

Анализ рынка земельных участков московской области по итогам 1 квартала 2017 года

Рынок загородной недвижимости в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке загородной недвижимости. Самым дорогим остается Минское шоссе – единственное направление, где средняя стоимость квадратного метра за 2 квартал прибавила 4%. Второе и третье место занимают Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, за отчетный период потерявшие 7% и 2% соответственно.

В данном обзоре представлен анализ предложения в организованных коттеджных поселках Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений. В совокупности на них приходится более половины от общего предложения на первичном рынке в Москве и Московской области.

По данным «Метриум Групп», на рынке загородной недвижимости на рассматриваемых направлениях во втором квартале 2016 года новых проектов не выходило. В результате, по сравнению с мартом текущего года объем предложения сократился на 5% и составил порядка 1 060 домовладений в 39 коттеджных поселках.

Структура предложения за прошедший квартал не претерпела заметных изменений. По-прежнему основной объем экспонируемых домовладений сконцентрирован на Новорижском направлении (44%), за отчетный период он сократился на 2 п.п.

Второе место продолжает удерживать Рублево-Успенское шоссе с показателем 26% (+1 п.п.). Меньше всего домовладений предлагается на Минском (4%) и Дмитровском шоссе (12%). Доля первого за второй квартал сократилась на 1 п.п.

, второго – осталась неизменна.

Порядка 63% от общего объема предложения представлено в поселках, удаленных от МКАД на 21-30 км, за отчетный период их доля выросла на 3 п.п. Все те же 27% домовладений экспонируется в объектах, расположенных от Москвы в 11-20 км. Еще 10% приходится на объекты, максимально удаленные от МКАД (+3 п.п. за отчетный период), в ближнем поясе сосредоточено не более 2% предложения.

Более половины домовладений экспонируется в элитных коттеджных поселках (60%), за второй квартал их доля сократилась на 1 п.п. Чуть более трети предложения представлено в проектах бизнес-класса (+4 п.п.). Наименьшая конкуренция на рассматриваемых направлениях по-прежнему в массовом сегменте (-3 п.п.).

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», наибольшие изменения в структуре предложения по классу отмечены на Дмитровском и Киевском шоссе. На северном направлении за отчетный период отмечен интерес покупателей к элитным локальным поселкам на «большой воде», в результате чего доля высокобюджетного предложения сократилась на 6 п.п.

, а процент домовладений массового сегмента вырос на аналогичную величину (до 69 и 31% соответственно). На Киевском шоссе зафиксирован рост низкобюджетного предложения до 8% (+5 п.п.) за счет вывода новых коттеджей в КП «Кленовая аллея». Доли бизнес- и элитного сегмента на рассматриваемом направлении сократились на 2 и 3 п.п.

соответственно и составили 89 и 3%.

По данным «Метриум Групп», средняя площадь домовладения, экспонируемого на первичном загородном рынке указанных направлений, по итогам второго квартала 2016 года снизилась на 2% и составила 585 кв. м.

Наиболее заметное изменение параметра отмечено на Минском направлении, где, благодаря реализации нескольких сравнительно небольших лотов, он вырос сразу на 7%. По аналогичной причине на 3% за квартал повысилась средняя площадь домовладения на Дмитровском шоссе.

На Новорижском направлении зафиксировано снижение на 2%.

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам второго квартала 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном загородном рынке рассматриваемых направлений Москвы и Московской области составила 180 350[1] руб. ($2 812).

В рублевом выражении по сравнению с мартом отмечено снижение на 1,6%, а в долларовом – рост на 0,7%. Непосредственное повышение цен зафиксировано в единичных проектах, в нескольких коттеджных поселках зафиксировано прямое снижение стоимостного показателя.

Большинство же девелоперов оставило цены неизменными.

Снижение ценового показателя отмечено практически по всем рассматриваемым направлениям. Положительная коррекция отмечена только на Минском шоссе (+4%), где было реализовано несколько наиболее бюджетных лотов.

Таким образом, лидерство направления в рейтинге наиболее дорогих укрепилось, средний ценовой показатель по итогам июня составил 354 740 руб. за кв. м. Второе место по-прежнему занимает Рублево-Успенское шоссе (210 400 руб. за кв.

м), за отчетный период потерявшее 7% за счет изменения курса доллара и пересмотра ценовой политики по нескольким локальным поселкам. Третье место сохранило Новорижское направление (161 150 руб. за кв. м), где снижение среднего ценового показателя на 2% произошло из-за укрепления рубля.

Самый дешевый уровень цен на Дмитровском направлении (72 600 руб. за кв. м). За прошедший квартал он сократился на 6,3% из-за выхода интереса к локальным элитным проектам.

Средняя стоимость домовладения по итогам июня 2016 года составила 113,80 млн руб. (с учетом земельного участка). За отчетный период она сократилась на 1%. Самые дорогие лоты по-прежнему сконцентрированы на Минском направлении. За квартал средняя стоимость прибавила 2% и составила 202,53 млн руб.

За ним следуют Рублево-Успенское (152,36 млн руб.) и Новорижское шоссе (125,04 млн руб.), где средний стоимостной показатель практически не изменился. Замыкают рейтинг Киевское (59,87 млн руб.) и Дмитровское шоссе (20,69 млн руб.).

Средняя стоимость домовладения на последнем направлении сократился на 5% из-за вымывания элитного предложения.

Основные тенденции

«Низкая девелоперская активность в сегменте загородной недвижимости сохраняется уже на протяжении нескольких лет, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

– В большей степени она связана с переориентацией большинства девелоперов после кризиса 2008 года на более выгодное строительство многоквартирных домов.

Тем не менее, конкуренция остается высокой, в том числе и за счет значительного объема вторичного предложения.

Наступление теплого сезона способствовало росту спроса на загородную недвижимость. Поскольку на рынке наблюдается рационализация покупательских предпочтений, в первую очередь он затронул наиболее ликвидные и привлекательные с точки зрения цены лоты.

Покупательский интерес был сосредоточен на самых бюджетных домовладениях, вместе с тем популярностью пользуются поселки бизнес-класса с компактными коттеджами площадью до 500 кв. м и оптимальной площадью земельного участка.

Отмечен спрос на поселки на «большой воде», где уровень цен сравнительно ниже, чем на традиционно популярных западных направлениях. 

В сегменте элитных поселков во втором квартале формировался накопленный спрос. На фоне большого количества обращений число реальных сделок было невелико. Многие покупатели стали подходить к приобретению загородной недвижимости более рационально и тщательно. Они готовы рассматривать и сравнивать различные варианты, чтобы получить максимальную выгоду от приобретения.

Цены на загородном рынке находятся в стагнации. Рост отмечен по единичным поселкам, по наименее ликвидным, напротив, зафиксировано снижение цен.

Основным фактором, способствующим ценовой коррекции, было вымывание предложения, а также изменение курса рубля относительно доллара.

Для привлечения активизировавшегося спроса продавцы все чаще стали использовать стимулирующие инструменты: акции, специальные предложения и скидки, которые доходили до 20%.

Традиционно летний период становится наиболее активным для загородного рынка, текущий год не должен стать исключением. Мы ожидаем повышения интереса, в первую очередь в высокобюджетном сегменте, где накопленный спрос может конвертироваться в реальные сделки.

Если одновременно девелоперская активность не возрастет, до конца года первичный загородный рынок ждет вымывание наиболее ликвидного предложения и уход части покупателей на вторичный рынок. Тем не менее, существенного роста цен ожидать не приходится.

Высокая конкуренция в совокупности с рационализацией спроса должна побудить девелоперов более осторожно относиться к ценообразованию и разрабатывать различные инструменты стимулирования спроса».

[1] По курсу $1=64,14 руб.

Источник: https://www.metrium.ru/news/detail/rynok-zagorodnoy-nedvizhimosti-v-1-polugodii-/

Служитель закона
Добавить комментарий