Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Скачать: Договор аренды квартиры (жилого помещения)

Физическое лицо-предприниматель
Паспорт: серия_ __№ _______ , выдан
зарегестрированный (-ая) по адресу:
Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя

именуемый в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и

Гр.
Паспорт: серия___________ , выдан
зарегестрированный (-ая) по адресу:

именуемый в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с другой стороны, далее по тексту вместе именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий ДОГОВОР о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ передаёт, а АРЕНДАТОР принимает во временное платное пользование квартиру для проживания семьи по адресу:

г. ул. д.кв. №Этаж/этажность –
Общая площадь квартиры       м2Жилая площадь       м2К-во комнат:

Помещение оборудовано телефоном № ________________ (с выходом на межгородские и международные переговоры).

Вместе с квартирой в пользование на срок договора аренды передается имущество (перечень передаваемого в пользование имущества с определением его стоимости указан в Акте приёма-передачи (Приложение №1)).

1.2. Право собственности (распоряжения) АРЕНДОДАТЕЛЯ на указанный Объект недвижимости подтверждается:

1.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ свидетельствует, что сдаваемая в арендуквартирадо настоящего времени не продана, не сдана в аренду, в споре и залоге не состоит.

АРЕНДОДАТЕЛЬ обязуется в течение срока действия настоящего договора не отчуждать данную квартиру, если иное не предусмотрено договором.

АРЕНДОДАТЕЛЬ несет ответственность перед АРЕНДАТОРОМ за предоставление для подписания этого договора неполных и недостоверных данных, касающихся объекта аренды.

1.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ утверждает, что сособственники помещения не возражают относительно передачи его в аренду и согласны на условия и срок аренды, указанный в договоре. Все претензии от сособственников и зарегистрированных лиц касательно условий этого договора арендодатель обязуется решать самостоятельно и за свой счёт.

2.      СРОК ДЕЙСТВИЯ,

ПОРЯДОК ПРОДЛЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий договор вступает в силу с «____» _____________ 20___ г. и действует до «____» _____________ 20___ г. включительно, с возможной пролонгацией по взаимному согласию Сторон путем составления приложения к договору.

2.2. Досрочное расторжение настоящего Договора возможно по инициативе любой стороны с уведомлением об этом в письменном виде другой стороны не менее чем за 30 календарных дней.

В ином случае сторона, которая нарушила данный пункт Договора, выплачивает другой стороне неустойку в размере 50% месячной арендной платы.

2.3. Исключением из данного правила является расторжение Договора в порядке пункта 11.1. данного Договора.

2.4. В случае нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ любого пункта данного Договора АРЕНДАТОРЫ имеют право отказаться от аренды помещения и досрочно расторгнуть данный Договор без выплаты неустойки АРЕНДОДАТЕЛЮ, указанной в п. 2.3.

3.      ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА АРЕНДАТОРУ

3.1. Стороны договорились, что АРЕНДАТОРЫ имеют право заселиться в квартиру «____» ______________ 20___ г. после 14-00, при этом арендная плата будет начисляться только с «____» __________20__ г.

3.2. Приём-передача квартиры и имущества по Договору осуществляется на основании подписанных Сторонами Актов приёма-передачи (Приложение №1), которые являются неотъемлемыми частями данного Договора. В Акте указывается техническое состояние Помещения на момент его передачи Арендатору.

3.3. В момент подписания Акта приёма-передачи помещения Арендодатель передаёт  Арендатору ключи от помещения в двух экземплярах.

4.  ПОРЯДОК ВОЗВРАЩЕНИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДОДАТЕЛЮ

4.1. Объект и имущество должны быть переданы Арендатором и приняты Арендодателем в срок       3 (три) календарных дня с момента окончания срока действия этого Договора, отказа от Договора одной из сторон и его расторжения, путём подписания Акта сдачи жилого помещения (Приложение №3 ).

4.2. В момент подписания Акта сдачи помещения Арендатор передаёт  Арендодателю ключи от помещения в двух экземплярах.

4.3. Помещение должно быть передано Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду с учётом его природного физического износа.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

5.1. По договорённости сторон, ежемесячная арендная плата за пользование квартирой устанавливается в сумме:

что по обменному курсу НБУ на «___» ___________ 200__ г. составляет

   Сумма числом                    ( С у м м а     п р о п и с ь ю )долларов США.

5.1.1.        При этом Стороны договорились о том, что с целью минимизации инфляционных и других негативных финансовых процессов арендная плата выплачивается в национальной валюте Украины – гривне в сумме, что эквивалентна ________ долларов США по курсу НБУ на день выплаты.

5.1.2.        Арендная плата выплачивается АРЕНДАТОРАМИ в пользу АРЕНДОДАТЕЛЯ в наличной форме или по заявлению АРЕНДОДАТЕЛЯ в безналичной форме на личный счёт последнего в отделении банка.

5.1.3.        Арендная плата может быть пересмотрена сторонами не чаще, чем 1 раз в полгода от момента подписания договора, что будет закреплено  отдельным дополнением к данному договору, который будет являться неотъемлемой его частью.

5.1.4.        Арендная плата вносится АРЕНДАТОРАМИ не позднее 10 числа ежемесячно за один месяц аренды авансом.

5.2. В момент заключения Договора АРЕНДАТОРЫ выплачивают АРЕНДОДАТЕЛЮ

что по обменному курсу НБУ на «___» ___________ 200__ г. составляет

Сумма числом                    ( С у м м а     п р о п и с ь ю )долларов США,

и что представляет собой в равных долях предоплату за первый и последний месяцы аренды.

5.3. Оплата услуг за  газ, электроэнергию, потребление воды, кабельное телевидение, абонентную плату за телефон, услуги интернет, а также  плата за отопление и услуги консъержа, относящихся к сданной квартире, производится АРЕНДАТОРОМ через АРЕНДОДАТЕЛЯ и не входит в арендную плату.

5.3.1.         На момент подписания договора задолженность по оплате коммунальных платежей отсутствует.

5.4. Счета за местные, междугородние и международные телефонные переговоры, поступившие за период аренды по данному Договору, не входит в арендную плату и оплачиваются АРЕНДАТОРОМ через АРЕНДОДАТЕЛЯ.

5.5. Квартплата, плата за паркоместо, а также другие платежи, относящиеся к сданной квартире и не указанные в п.5.2, производятся АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

5.6. Полнота и своевременность расчётов по арендной плате, а также внесение иных платежей, предусмотренных Договором, подтверждается соответствующими записями в Приложении № 2  к Договору.

6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

6.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ обязуется:

6.1.1.        Обеспечить доступ и предоставить квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, и указанное  имущество в пользование АРЕНДАТОРА (в пригодном для использования по назначению состоянии) «____» __________ 20___ г. после 14-00 на срок действия договора аренды;

6.1.2.        На момент передачи квартиры в аренду не иметь задолженности по оплате услуг эксплуатирующих организаций (квартплата, холодная/горячая вода, газ, электроэнергия, кабельное телевидение, телефон и других услуг).

6.1.3.        Принять от Арендатора квартиру и переданное по договору имущество  и оборудование по окончанию срока действия договора согласно п.4.1. данного Договора.

6.1.4.        Не чинить препятствий Арендатору в правомерном пользовании Квартирой.

6.1.5.        Осуществлять техническое обслуживание Квартиры и оборудования в ней

6.1.6.        Арендодатель обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт Квартиры.

6.2. АРЕНДАТОРЫ обязуются:

6.2.1.        Своевременно и в полном объеме рассчитываться с АРЕНДОДАТЕЛЕМ;

6.2.2.        Своевременно (ежемесячно) оплачивать счета (холодную/горячую воду, газ, электроэнергию, кабельное телевидение, телефон, интернет), предусмотренные пп.5.3, 5.4 данного Договора.

6.2.3.        Использовать квартиру исключительно для своего проживания и проживания своей семьи, состоящей из трёх человек;

6.2.4.        Не вселять в арендованное помещение других лиц, в т.ч. временных жителей на срок более 14 (четырнадцати) дней без согласия арендодателя,

6.2.5.        Содержать арендованную квартиру и имущество в исправном состоянии, не допуская их порчи или приведения в негодность;

6.2.6.        Придерживаться противопожарных и иных правил эксплуатации жилых помещений;

6.2.7.        Устранять последствия аварий на Объекте, которые случились по его вине;

6.2.8.        При выходе с квартиры перекрывать краны холодной и горячей воды, отключать от питания телевизор;

6.2.9.        Все работы по ремонту (текущий, капитальный) и перепланированию квартиры производить исключительно с предварительного письменного согласия Арендодателя.

6.2.10.    Своевременно (как только об этом станет известно) сообщать АРЕНДОДАТЕЛЮ о неисправностях технических устройств арендованной квартиры или имущества;

Источник: http://www.vipcity.com.ua/article-450.html

Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик.

Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу.

Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость.

Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно.

По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора.

В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате.

Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма.

Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин.

Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую».

В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно.

Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхование жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях.

Особенно актуально страхование в тех случаях, когда собственник находится далеко, например, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни арендатор, ни собственник, например, в результате затопления сседом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последнем случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, крупные риелторские компании предлагают владельцам на выбор несколько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко.

Глупостью будет надеяться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире.

Особеннострахование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Статьи о недвижимости и путешествиях >>>

Источник: http://flatcenter.ru/clauses/10.html

Договор аренды. На какие требования обратить внимание? – CRE

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Советы юристов

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность.

Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже – далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора,  его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана  стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора.

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.

614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя  подтверждающий документ.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие.

Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке.

А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.

В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды; 

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/54454

Договор аренды квартиры, жилья, скачать договор найма

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Бесплатная консультация менеджера по тел:  (495) 724-26-25

Договор найма жилого помещения

  г. Москва ( ___ ) ________2010 г. Мы, нижеподписавшиеся, _________________________________________________,

Именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

_______________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор»,с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает в использованиеКвартиру расположенную по адресу: ___________________________________________________,1.2. Срок аренды квартиры начинается с ( ___ ) ____________ 2010 г. до ( ___ ) _________ 200_ г. 


2.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА.

2.1. Соблюдать чистоту,  спокойствие и нормы поведения предусмотренные законодательством Р.Ф.2.2. Обеспечить сохранность предоставленного в аренду квартиру и находящегося в нем имущества. В случае порчи в квартире имущества компенсировать издержки по требованию Арендодателя в ценах на текущий момент времени с учетом износа.2.3. Своевременно оплачивать все счета: телефонных переговоров, электроэнергию.2.4. В случае невыполнения или неполного выполнения  Арендодателем настоящего Договора,Арендатор письменно предупреждает Арендодателя и по истечении 10 дней имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. При этом произведенная за текущие и последующие месяцы предоплата должна быть возвращена Арендатору полностью. 

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ.

3.1. Сдать квартиру в соответствии с санитарными нормами определенными законодательством Р.Ф.3.2. Производить своевременную оплату коммунальных услуг.3.3. Арендодатель имеет право посещать арендуемое помещение только по предварительному согласованию с Арендатором и в его присутствии, заблаговременно предупредив Арендатора.3.4. В случае невыполнения Арендатором договорных условий  или не полном выполнении  Арендодатель письменно предупреждает Арендатора и по истечении 10 дней имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. При этом предоплата за текущий месяц Арендатору не возвращается.  

 4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

4.1. Договор вступает в силу с момента  его подписания  и действует в течение всего срока, аренды квартиры,  оговоренного в данном договоре.4.2. За арендуемую квартиру Арендатором уплачивается договорная цена из в размере __________  руб.4.3. Ежемесячная арендная плата вносится не позднее ________ числа каждого месяца. При нарушении условий оплаты, договор аренды, может быть, расторгнут Арендодателем немедленно.4.4. На  момент заключения Договора Арендодателем была получена от Арендатора предоплата в размере ___________ руб.  

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ.

5.1. Все споры между сторонами, связанные с настоящим Договором, решаются путем взаимных переговоров.5.2. В случае невозможности решения споров  переговорным путем они рассматриваются в соответствии с законодательством РФ. 

6 . ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________  

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

Арендодатель:                                                                                                            Арендарор:

_________________________                                                                                   ___________________________

_________________________                                                                                  ___________________________

_________________________                                                                                   ___________________________

_________________________                                                                                   ___________________________

_________________________                                                                                   ___________________________

Подпись:                                                                                                                   Подпись:

Источник: http://www.omegakapital.ru/rental_contract/

Договор аренды: как его обернуть в пользу арендатора? – CRE

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист 

Асия Тахтаева, LL.M., юрист 

– Как правильно согласовать порядок возврата имущества при прекращении договора аренды?

На рынке коммерческой недвижимости несмотря на наличие достаточного количества свободных площадей арендодатели, к сожалению, не всегда стремятся создать максимально комфортные условия для арендаторов. Поскольку шаблон договора, как правило, предлагает арендодатель, он стремится включить в него максимальные ограничения для арендатора с выгодой для себя.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При возврате имущества нередко возникают споры, связанные с наличием износа и неотделимых улучшений.

Понятие «нормальный износ» является оценочным и не определено на законодательном уровне и в судебной практике.

Так, очень часто в договорах аренды содержится детальное описание того, что является нормальным износом при возврате арендованных помещений.

При этом, перечень обычно составляется «от противного» путем перечисления даже малейших повреждений, загрязнений и потертостей, которые арендатор обязан устранить за свой счет перед возвратом помещений.

В результате это приводит к тому, что при возврате помещений арендодатель составляет перечень недостатков, для устранения которых удерживает обеспечительный платеж. Зачастую такой перечень составляется в одностороннем порядке, потому что такая возможность предусматривается договором при несогласии арендатора с выявленными недостатками.

Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов при расставании с арендодателем, мы рекомендуем детально изучить соответствующие положения в договоре и предложить свою трактовку понятия «нормальный износ».

Второй спорный момент касается судьбы неотделимых улучшений. По общему правилу стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит компенсации арендатору. На практике данное положение, как правило, договором исключается.

Однако возникает вопрос, нужно ли устранить все неотделимые улучшения при возврате помещения, если они были сделаны с согласия арендодателя.

С одной стороны, неотделимые улучшения по своему смыслу являются частью арендованного имущества и соответственно переходят в собственность арендодателя.

С другой стороны, неотделимые улучшения явно не позволяют вернуть арендованное помещение в том состоянии, в котором оно было получено. Однозначного решения этого вопроса в судебной практике пока не найдено.

В связи с этим в договоре следует предусмотреть, обязан или нет арендатор устранять неотделимые улучшения. Если такой обязанности у арендатора нет, то следует указать, что имущество подлежит возврату с учетом не только нормального износа, но и всех неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя.

И наконец, как правило, капитальный ремонт арендованного имущества является обязанностью арендодателя.

Если эта обязанность своевременно не выполняется или в силу иных причин внешнего характера могут возникнуть недостатки имущества, которые не входят в сферу ответственности арендатора, то чтобы избежать возможных расходов на устранение таких недостатков арендатору необходимо зафиксировать, что имущество подлежит возврату также с учетом этих недостатков. Помимо этого необходимо каждый недостаток незамедлительно фиксировать с участием арендодателя, не дожидаясь окончания срока аренды. В противном случае по окончании последнего будет сложно доказать, кто отвечает за тот или иной недостаток.

– Что делать, если арендодатель не идет на смягчение условий договора аренды?

– Арендодатели коммерческой недвижимости зачастую с большим трудом допускают отклонения от своих шаблонов. Особенно это касается согласования условий, направленных на повышенную защиту прав арендодателя.

Например, договор может содержать обширный каталог возможных нарушений со стороны арендатора с указанием неустойки за каждое нарушение.

Также часто право на внесудебное расторжение договора предоставляется только арендодателю, причем перечень оснований для расторжения содержит нарушения, которые не являются существенными.

Эти и многие другие недостатки шаблонных договоров аренды можно и нужно исправлять с помощью консультантов. С учетом вышедшего в 2014 г.

Постановления Пленума ВАС о свободе договоров и ее пределах судам следует обращать внимание на то, какая сторона предложила договор и была ли у обеих сторон возможность влиять на его условия.

У более слабой стороны договора есть возможность в судебном порядке потребовать неприменения, признания недействительными или изменения тех условий договора, которые явно невыгодным образом отличаются от положений гражданского кодекса и были навязаны другой стороной.

Поскольку в большинстве случаев именно арендатор является более слабой стороной с точки зрения рынка, опыта в обращении с недвижимостью и т.п.

, у него есть все основания воспользоваться предоставляемыми ему привилегиями по последующему изменению невыгодных условий договора.

Однако чтобы обосновать свое право, арендатор должен будет доказать, что он пытался повлиять на содержание договора (например, путем составления протокола разногласий), но арендодатель полностью или в значительной степени отказался идти на уступки.

Для этих целей желательно подробно документировать ход переговоров и сохранять всю корреспонденцию. Вполне возможно, что при возникновении судебного спора с арендодателем, арендатор таким образом сумеет реализовать свое «право слабого» не хуже, чем заяц из «Ну, погоди!».

Источник: https://www.cre.ru/analytics/37681

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Договор аренды квартиры в пользу арендатора

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды.

Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой.

В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату.

Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.

Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год.

Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее.

И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

14 правил, как снять квартиру по объявлению

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам.

Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные.

Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа.

Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают.

В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров.

Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.

Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении.

Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_obyazatelnyh_punktov_v_dogovore_arendy_kvartiry/3413

Служитель закона
Добавить комментарий