Налог на договор пожизненного содержания

Налог на договор пожизненного содержания – Законники

Налог на договор пожизненного содержания

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Обратите внимание! Вы не можете одновременно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, тот, который будет вам более выгоден.

Важно

Шаг 2. Подайте декларацию и необходимые документы в налоговый орган Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма оказалась равна нулю. Заполнить декларацию надо по окончании года, в котором вы продали недвижимость.

Подать декларацию надо в налоговую инспекцию по месту вашего жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 3 ст. 228, п. 1 ст.

Жилищный консультант

Из вышеизложенного следует, что в отношении дохода в виде платы за имущество, передаваемое по договору ренты (в рассматриваемом случае — 10 процентов от рыночной стоимости указанного имущества), могут применяться соответствующие положения п. 17.1 ст.

217 Кодекса об освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, а также пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 Кодекса о получении имущественного налогового вычета при продаже имущества.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение.

Налоговые обязательства участников договора ренты

Внимание

Доход в виде единовременной денежной выплаты Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 585 ГК РФ). То есть единовременную денежную выплату по договору ренты вы фактически получаете за продажу имущества.

Таким образом, сумма единовременной денежной выплаты по договору ренты относится к доходам от продажи имущества, находящегося в РФ, и может облагаться НДФЛ по ставке 13%. Если вы передаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то налог уплачивать не нужно (п.
17.1 ст. 217 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Кроме того, не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Как оформить пожизненную ренту и избежать уплаты налогов?

НК РФ облагаются налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) по ставке 13%. Пунктом 3 ст. 210 НК РФ установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, предусмотренных ст.

ст. 218 — 221 НК РФ. В данном случае к таким вычетам, в частности, относятся стандартные налоговые вычеты и имущественные налоговые вычеты. Таким образом, при определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст.
218 НК РФ.

Договор ренты и ндфл

НК РФ облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Если договор пожизненного содержания с иждивением прошел государственную регистрацию, оплата коммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи является обязанностью плательщика ренты, и, следовательно, оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты. В соответствии со ст. 228 НК РФ получатель ренты как физическое лицо, получающее вознаграждения от другого физического лица — плательщика ренты, не являющегося налоговым агентом, на основе заключенного договора гражданско-правового характера обязан самостоятельно исчислять суммы НДФЛ в порядке, установленном ст.
225 НК РФ. При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 218 НК РФ.

Вопросы налогообложения рентаполучателя

ГК обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Ндфл с доходов по договору пожизненного содержания с иждивением

Обратите внимание! Непредставление налоговой декларации влечет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 руб.

Неуплата или неполная уплата налога влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.
Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России (п. п. 3, 4 ст. 75, п. п. 2, 7 ст. 6.

1, п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ).

Источник: http://advokat55.com/nalog-na-dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya/

Налоги и сборы при операциях с недвижимостью

Налог на договор пожизненного содержания

ГФС в письме от 14.02.17 г.

№ 2214/Л/99-99-13-02-03-14 напомнила, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов сделок по отчуждению недвижимости, в частности купля-продажа, мена, дарение, удовлетворении требований ипотекодержателя , завещание, наследственный договор, договор пожизненного содержания и тому подобное. При их заключении стороны должны платить налоги в соответствии со ст. 172 НК Украины «Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества» и военный сбор, который установлен Подразделом 10 Переходных положений НК Украины.

Пенсионный сбор уплачивается в соответствии с ч. 10 ст.4 и ч. 8 ст. 2 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование” в размере 1% от стоимости недвижимости указанной в договоре.

При операциях с земельными участками пенсионный сбор не уплачивается.

Внимание: если договорная цена недвижимости и оценочная стоимость недвижимости разные, базой расчета для налогов и пенсионного сбора будет больше цена.

В целях налогообложения выделяют следующие виды недвижимости:

– здания и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;

– земельные участки;

– объекты незавершенного строительства;

– движимые вещи, на которые законом распространен режим недвижимого имущества: самолеты, морские суда, суда внутреннего плавания, комические объекты, а также другие вещи права на которые подлежат государственной регистрации;

Все гражданские договоры об отчуждении недвижимости подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Исключением является только приобретения права собственности на объект недвижимости на основании решения суда, где отсутствует нотариус, однако это внедоговорная образом.

Нотариус удостоверяет договор при наличии оценки объекта недвижимости и квитанций, подтверждающих уплату налогов и сборов (НДФЛ, военный сбор, пенсионный фонд, государственная пошлина). Оценка объекта недвижимости проводится специалистом -оцюнювачем, которого внесно в Государственный реестр оценщиков.

Вместе с этим ежеквартально нотариус подает в фискального органа отчетность, в которой среди прочего сообщает о заверены ним договора отчуждения недвижимости и указанные в них цены объектов недвижимости.

Для отдельных категорий граждан установлены льготы, по уплате государственной пошлины. Так, согласно пункту 18 статьи 4 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от уплаты государственной пошлины при операциях с недвижимостью освобождаются:

– граждане отнесенные к 1, 2, 3, 4 категориям пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;

– инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;

 – инвалиды I и II групп;

Итак, НДФЛ по ставке 5% и военный сбор по ставке 1,5% уплачиваются в случаях, когда:

– объект недвижимости находится в собственности отчуждателя менее 3 лет;

– в течение года лицо отчуждение более чем один объект недвижимости;

– отчуждается объект незавершенного строительства;

– отчуждается земельный участок, превышает нормы бесплатной передачи, определенных ст. 121 ЗК Украины;

(изложено на языке оригинала)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/34643-0

Угода / податок  Держмито*Податок на доходи фізичних осіб (НДЛФ) **  Військовий збір **  Пенсійний збір
  Купівля-продаж нерухомості  1% (спільна оплата)5% (продавець-громадянин України); 18% (продавець-іноземець)  1,5% (продавець платник ПДФО)  1% (покупець)
  Купівля-продаж землі  1%(спільнаоплата)5% (продавець-громадянин України);18% (продавець-іноземець)1,5% (продавець платник ПДФО)                  —
      Дарування нерухомості  1% (дарувальник)Родичі першого ступеня споріднення – 0%; в інших випадках – 5% (громадяни України) і 18% (одна зі сторін – іноземець).      1,5% (обдарований- платник ПДФО)                  —
    Обміннерухомості    1% (спільна оплата)5% (обидві сторони – громадяни України); 18% (одна або обидві сторони – іноземці)    1,5% (обидві сторони-платники ПДФО)                  —

Приложения:

Физлицо-приобретатель после получения дохода в виде стоимости имущества по наследственному договору должна оплатить с такой суммы 18% налога на доходы и 1,5% военного сбора (пп. «е» п. 14.1.54, п. 164.3, п. 168.4. 5 Налогового кодекса Украины, далее – НКУ). Налог и сбор физлицо-резидент должен уплатить по результатам годового декларирования до 1 августа (п. 179.7 НКУ).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-ezhednevnyj-buxgalterskij-obzor-39-nalogi-i-sbory-pri-operaciyax-s-nedvizhimostyu

Суд ищет формулу дохода | Экономическая газета

Налог на договор пожизненного содержания

Особенностью конституционного судопроизводства является принятие Конституционным судом (далее — КС) так называемых протокольных решений. В силу положений Закона “О Конституционном суде Республики Беларусь” (далее — Закон) решением является любой акт, принимаемый в его заседании.

Ряд решений принимается в виде отдельных, поименованных в Законе документов, например заключение КС о соответствии нормативного правового акта Конституции, послание о состоянии конституционной законности.

Такие решения подлежат обязательному опубликованию. Менее известны широкому кругу читателей протокольные решения. Сведения о них даются в средствах массовой информации, как правило, чисто информационно.

В форме протокольных решений оформляются в большинстве своем предложения по совершенствованию законодательства либо правоприменительной практики. Что это значит?

КОНСТИТУЦИОННЫЙ суд 2003-01-23 г. принял решение по жалобе относительно налогообложения имущества, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением.

Суть дела в следующем.

После заключения договора пожизненного содержания с иждивением со своей престарелой родственницей и получения по данному договору квартиры в собственность заявительнице был предъявлен к уплате подоходный налог, причем, исходя из стоимости квартиры, на весьма солидную сумму. Заявительница оспаривала правомерность начисления налога в данном случае.

На основе анализа соответствующих положений Конституции, Гражданского кодекса (далее — ГК), актов налогового законодательства, КС было установлено следующее.

Согласно ст. 2 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” объектом налогообложения является совокупный доход физических лиц в денежной (денежных единицах Республики Беларусь и иностранной валюте) и натуральной формах, полученный в течение календарного года. Под доходом физического лица понимаются любые получаемые (начисляемые) денежные средства и материальные ценности.

Налогообложение доходов, полученных от физических лиц, не являющихся предпринимателями, производится в соответствии со ст.16 Закона. При этом согласно абз.2 п.1 данной статьи налог исчисляется с суммы облагаемого дохода, размер которого определяется с учетом положений ст.

3 Закона (льготы по налогу). Для физических лиц, получивших авторские вознаграждения, доходы от сдачи в аренду, наем имущества, в т.ч.

жилых (нежилых) помещений, доходы от возмездного отчуждения имущества, облагаемый доход помимо применения льгот уменьшается также на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При отсутствии документально подтвержденных расходов, связанных с получением авторских вознаграждений, доход уменьшается на сумму расходов, исчисленных по нормативам, определенным правительством Республики Беларусь.

Аналогичные вышеизложенным правовые нормы содержатся также в Инструкции о порядке исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц (утв. постановлением Министерства по налогам и сборам от 2002-02-20 г. N 16).

По мнению Министерства по налогам и сборам, переданное в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением имущество для плательщика ренты (получателя имущества) является доходом в натуральной форме, и налогообложение таких доходов осуществляется в соответствии со ст.16 Закона “О подоходном налоге с физических лиц”.

КС не согласился с таким подходом МНС в части признания имущества, переданного по договору бесплатно под обеспечение пожизненного содержания, доходом, подлежащим налогообложению.

ТАКАЯ позиция КС основывалась на следующем. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.554 ГК).

Договор, явившийся предметом рассмотрения, является разновидностью рентного обязательства, в частности договором пожизненного содержания с иждивением.

По этому договору, заключенному заявительницей со своей престарелой родственницей, родственница как получатель ренты (пожизненного содержания) передала принадлежащее ей имущество (в данном случае — квартиру) в собственность заявительницы как плательщику ренты, которая обязалась осуществлять пожизненное содержание с иждивением. Договором было предусмотрено, в частности, предоставление получателю ренты следующих услуг:

обеспечение жилищем путем сохранения права пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире;

обеспечение питанием;

осуществление ухода в связи с состоянием здоровья;

приобретение лекарств;

оказание различных бытовых услуг;

оплата ритуальных услуг и оформление могилы.

Поскольку согласно ст.

574 ГК договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей деньгами, стороны условились, что пожизненное содержание в натуре заменяется периодическими платежами в размере 5 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, по окончании каждого календарного месяца с применением за просрочку выплаты ренты неустойки в размере 0,1% причитающейся к оплате суммы за каждый день просрочки. В случае необходимости по соглашению сторон выплата периодических платежей может быть частично заменена содержанием в натуре.

Кроме того, в качестве существенного условия договора стороны предусмотрели, что плательщик ренты, получивший квартиру в собственность, несет обязанности, принятые им на себя по договору, и при случайной гибели квартиры.

В ст.556 ГК установлено, что в случаях, когда по договору ренты имущество передается бесплатно, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 “Рента и пожизненное содержание с иждивением” ГК и это не противоречит существу договора ренты.

В СВЯЗИ с изложенным КС обратил внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с подп.1.11 п.1 ст.

3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” освобождаются от обложения подоходным налогом доходы, получаемые физическими лицами, в частности от возмездного отчуждения в течение 5 лет принадлежащих им на праве собственности одной квартиры; одного жилого дома; одной дачи; одного садового домика с хозяйственными постройками; одного гаража; одного земельного участка. При этом для целей указанного Закона под возмездным отчуждением понимаются сделки по продаже, мене и ренте.

Таким образом, получатель ренты, даже имеющий доход в виде стоимости имущества, переданного под выплату ренты возмездно, от уплаты подоходного налога освобождается, если такое отчуждение носило разовый характер на протяжении 5 лет.

В силу предписаний подп.1.14 п.1 ст.

3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” освобождаются от обложения подоходным налогом доходы, получаемые в результате дарения от близких родственников, независимо от их размера, а также доходы, получаемые в результате дарения от других физических лиц, постоянно находящихся на территории Республики Беларусь, в пределах 500 минимальных заработных плат в год (норма Закона приведена без учета требований Декрета Президента от 2002-02-15 г. N 3 “О некоторых вопросах регулирования минимальной заработной платы”, в соответствии с которым во всех правоотношениях, за исключением трудовых, используется вместо минимальной заработной платы такое понятие, как “базовая величина”).

Несмотря на то что ст.

556 ГК предусмотрена возможность применения к отношениям сторон по безвозмездному договору ренты в части передачи имущества правил о договоре дарения, налоговое законодательство допускает льготный порядок налогообложения дохода, полученного по договору дарения, но оставляет открытым вопрос о порядке налогообложения имущества, полученного под выплату ренты. В результате на практике по безвозмездным договорам ренты подлежит налогообложению доход в виде всего имущества, полученного плательщиком ренты, в то время как одаряемый при получении такого же имущества в дар либо вовсе освобождается от обложения налогом, либо получает существенную льготу.

ТАКАЯ позиция законодателя, а также практика применения положений Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в части налогообложения имущества, полученного под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, представляется противоречивой, нелогичной, особенно если исходить из сущности рентных правоотношений и тех обязательств, которые несет плательщик ренты по сравнению с одаряемым по договору дарения.

Договор пожизненного содержания с иждивением по своему характеру направлен на максимальную защиту интересов получателя ренты как лица, нуждающегося в содержании. Этим обусловлено то обстоятельство, что Законом предусмотрен ряд весьма существенных ограничений для плательщика ренты, получившего в обеспечение ренты имущество в собственность, по распоряжению этим имуществом.

В частности, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.558 ГК).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты (ч.1 ст.575 ГК).

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ч.2 ст.575 ГК).

Согласно ст.557 ГК рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. Однако это не освобождает плательщика ренты от обязанностей по договору в части исполнения некоторых требований получателя ренты.

Так, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п.2 ст.

557 ГК).

Кроме того, в соответствии со ст.

576 ГК при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.565 ГК. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Более того, законом не предусмотрена возможность возврата в таких случаях подоходного налога (его части).

КС в связи с этим отметил, что, несмотря на то что недвижимое имущество в виде квартиры передано по договору бесплатно, в отличие от договора дарения договор пожизненного содержания с иждивением является возмездным договором, имущество по которому передается плательщику ренты в собственность под выплату ренты.

Обязательства по данному договору, в т.ч. в части ежемесячных денежных выплат, носят длящийся характер и прекращаются смертью получателя ренты.

Фактические расходы плательщика ренты, непосредственно связанные с исполнением данного договора, могут быть определены лишь после выполнения всех обязательств по договору (предоставления оговоренного договором пожизненного содержания в натуре либо выплаты причитающихся получателю ренты в течение его жизни рентных платежей). Не исключено, что на практике в конечном итоге стоимость предоставленного со стороны плательщика ренты может превысить стоимость имущества, полученного от получателя ренты.

ТАКИМ образом, по своей правовой природе получение имущества плательщиком ренты под содержание (выплату ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением не есть доход в том смысле, как это понимается налоговым законодательством.

Это способ обеспечения исполнения рентного обязательства, то есть обеспечение пожизненного содержания с иждивением (обеспечение выплаты плательщиком ренты рентных платежей) в период действия договора, а после прекращения обязательства в связи со смертью получателя ренты — реальная компенсация этих затрат.

КС отметил, в частности, что в практике отдельных государств, в т.ч. Российской Федерации, имущество, полученное плательщиком ренты в собственность под выплату рентных платежей, не является объектом налогообложения.

С учетом изложенного, КС, руководствуясь ст.40, ч.1 ст.

116 Конституции, предложил Совету Министров рассмотреть вопрос об исключении случаев обложения подоходным налогом недвижимого имущества, передаваемого по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты бесплатно, а при необходимости — внести в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь предложения по законодательному урегулированию вопросов налогообложения имущества, получаемого по договору пожизненного содержания с иждивением.

Предложение КС внесено в правительство на основании ст.7 Закона “О Конституционном суде Республики Беларусь”.

Автор публикации: Валентина ПОДГРУША, судья Конституционного суда, заслуженный юрист Республики Беларусь

Источник: https://neg.by/novosti/otkrytj/sud-ischet-formulu-dohoda-1924

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Налог на договор пожизненного содержания

Последнее обновление: 19.05.2019

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной.

Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру.

Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН.

 Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem/

О договоре пожизненного содержания –

Налог на договор пожизненного содержания

ГУ ГФС в Днепропетровской области информирует.

ГФС в письме от 23.09.2016 г. № 10027/3/99-99-13-02-03-14 (далее – письмо ГФС № 10027) предоставила налоговую консультацию относительно налогообложения НДФЛ дохода, полученного физическим лицом по договору пожизненного содержания.

Статьей 744 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) установлено, что по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Согласно ст. 748 ГКУ приобретатель становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания, согласно ст. 334 ГКУ. Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации в соответствии с законом (ч. 4 ст. 334 ГКУ).

Таким образом, по своей правовой природе договор пожизненного содержания является отчуждением недвижимого имущества, передаваемого в собственность другой стороне и для целей налогообложения НДФЛ рассматривается как продажа такого имущества.

Кроме того, в договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения (ч. 1 ст. 749 ГКУ).

Согласно п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 НКУ доход с источником его происхождения из Украины – любой доход, полученный резидентами или нерезидентами, в том числе от любых видов их деятельности на территории Украины (включая выплату (начисление) вознаграждения иностранными работодателями), ее континентальном шельфе, в исключительной (морской) экономической зоне.

Плательщиком НДФЛ является, в частности, физическое лицо – резидент, получающий доходы из источника их происхождения в Украине (п. 162.1 ст. 162 НКУ).

Согласно п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 НКУ объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности:

  • часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется в соответствии с положениями ст. 172 НКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 НКУ);
  • другие доходы, кроме указанных в ст. 165 НКУ (п.п. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 НКУ).

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества регулируется ст. 172 НКУ, согласно п. 172.8 которой для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

Согласно п. 172.1 ст.

172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет, не облагается налогом.

Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Вместе с этим доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ, то есть 5 % (п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (абз. 1 п. 172.3 ст. 172 НКУ).

Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое, в частности, продает (передает) недвижимость до нотариального удостоверения договора купли-продажи (пожизненного содержания) (п.п. “а” п. 172.5 ст. 172 НКУ).

В случае, если по договору пожизненного содержания отчуждатель получает доход в виде материального обеспечения (денежной компенсации) такой доход на основании п.п. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 НКУ включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход отчуждателя как прочие доходы и облагается налогом по ставке 18 %, установленной п. 167.1 ст. 167 НКУ.

Письмо № 10027 размещено на официальном веб-портале ГФС.

Источник: http://avers3.com/18681

От теории к практике: договор пожизненного содержания

Налог на договор пожизненного содержания

Часто “пожизненное содержание” ошибочно называют «дарственную», путая с договором дарения.

Сразу отмечу, что договор пожизненного содержания заключается в тех случаях, когда человек хочет, но ввиду сложившихся обстоятельств, не может распорядиться своим имуществом.

Именно согласно этому договору, владелец недвижимости полностью или частично может передать свое имущество досматривающему его человеку.

При этом получатель взамен обязуется обеспечивать и досматривать собственника недвижимости пожизненно.

Поэтому, договор дарения и договор пожизненного содержания – это совершенно разные сделки, которым Гражданский кодекс Украины выделил две разные главы Глава 55 «Дарение» (статьи 717-730) и Глава 57 «Пожизненное содержание (уход)» (статьи 744-758).

Отмечу, что договор пожизненного содержания заключается в тех случаях, когда человек хочет, но ввиду сложившихся обстоятельств, не может распорядиться своим имуществом.

Именно согласно этому договору, владелец недвижимости полностью или частично может передать свое имущество досматривающему его человеку.

При этом получатель взамен обязуется обеспечивать и досматривать собственника недвижимости пожизненно.

Теория.

Цивилисты договором пожизненного содержания называют юридическую сделку, в которой действуют две стороны в виде отчуждателя и приобретателя.

Первый отказывается от своих прав собственника на ценные предметы и объекты, которыми располагает в пользу второго.

К предметам и объектам такого рода причисляют частные дома, квартиры (целиком или их доли), иное владение движимого и недвижимого характера. Взамен от нового владельца отчуждаемой собственности он получает пожизненное обеспечение и/или уход.

Закон о договоре пожизненного содержания.

Гражданский кодекс Украины содержит специальную статью, разъясняющую суть данного соглашения с пожизненным содержанием и перечисляющую все нюансы, необходимые для его заключения.

В Договор вносятся те пункты, по части которых приобретатель и отчуждатель имущества пришли к соглашению относительно их исполнения первым. Это могут быть такие услуги, как внесение коммунальных платежей, осуществление косметических или капитальных ремонтных в жилище, починка техники опекаемого, приобретение в его пользу лекарственных средств и продуктовых товаров, приготовление еды и т.д.

Условия, на которых ценный объект одного лица переходит во владение другого, должны быть отражены в соглашении. То же самое касается и особенностей осуществления обязательств приобретателя — каким образом и как часто они будут им производиться.

Как бы ни договорились между собой стороны, предоставляемая опекаемому каждый месяц компенсация за отказ от прав на собственность, должна иметь выражение в денежных средствах. Например, она может соответствовать минимальному пенсионному довольствию.

Требование, предъявляемое к оформлению Договора, — он в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.

Собственник, получивший во владение ценный объект в процессе передачи его по данному соглашению, не может пользоваться им до тех пор, пока жив его бывший хозяин. Это означает то, что данный вид юридического соглашения накладывает существенные ограничения на право настоящего владельца распоряжаться своим имуществом.

Тем не менее, договоры с пожизненным содержанием одного лица другим как вид сделки между сторонами, заключаемой с целью передачи/получения имущества взамен обеспечения/оказания­ материальной помощи и/или ухода, — распространенная юридическая практика. И потому процент их расторжения также высок.

Соглашение, гарантирующее лицу взамен передачи ценного объекта в виде дома или квартиры другому материальную поддержку и заботу от него, расторгается в суде. С этой целью отчуждателю достаточно подать в судебную инстанцию иск с требованием об этом и доказательствами того, что ответчик не выполняет в отношении него обязательств, указанных в Договоре.

Отмечу также и то, что такого рода договор должен заключаться исключительно в письменной форме, после чего договор необходимо удостоверить у нотариуса и зарегистрировать. Право собственности на указанное в договоре недвижимое имущество перейдет получателю после того, как договор пройдет регистрацию.

Тут же обращаю внимание именно на это требование. Без его соблюдения, сколько бы лет Вы не заботились об отчуждателя, право собственности так и не наступит до регистрации договора.

Следует отметить, что получатель не может продавать, дарить или обменивать недвижимость до тех пор, пока владелец имущества не умрет.

Для того чтобы получатель придерживался указанных ограничений, во время удостоверения договора, нотариус должен наложить запрет на отчуждение недвижимости.

И ещё: в качестве отчуждателя может выступать любой человек вне зависимости от возраста и социального статуса. Приобретателем имущества могут быть как физическое лицо (группа лиц), так и юридические лица.

Договор пожизненного содержания: судебная практика

Судебная практика Украины по данным делам показывает, что поданные иски как правило удовлетворяются, и договоры отчуждателей со второй стороной об оказании ею пожизненного содержания, расторгаются.

В своих жалобах на получателей отчуждатели ссылаются на невыполнение ими своих обязательств, указанных в соглашении, выполнении обязательств в неполном объеме или выполнении обязательств неудовлетворительног­о качества.

И предъявляют доказательства, подтверждающие свои слова.

В качестве документа, подтверждающего жалобы отчуждателя, может выступать справка от коммунальных служб, свидетельствующая о задолженности по оказанным услугам. К сведению принимаются и показания свидетелей. Они могут подтвердить, что получатель не оказывает отчуждателю должного внимания и заботы.

Что же касается получателя, то его позиция на практике выглядит слабо.

Причина в том, что даже если он выполняет свои обязательства в отношении своего подопечного безупречно, он часто не в состоянии доказать это суду, вследствие своего небрежного отношения к накоплению документальных свидетельств того, что он аккуратно следует пунктам соглашения. Чем и пользуются недобросовестные отчуждатели.

Если возможные риски, связанные с подачей второй стороной искового заявления о расторжении договора в судебном порядке, гражданина не пугают, и он принял для себя решение заключить соглашении в качестве стороны получателя, ему следует очень тщательно подойти к сбору документальных свидетельств, подтверждающих безупречное исполнение им взятых на себя обязательств. В первую очередь к таким свидетельствам причисляются расписки отчуждателя. Брать их следует каждый месяц. В них рукой отчуждателя должно быть написано, что он получил от получателя оговоренную юридическим соглашением сумму денежных средств и никаких претензий к нему в связи с этим не имеет. Расписки такого рода «закрывают месяц» исполнения обязательств получателем, поэтому он может не беспокоиться, что отчуждатель, спустя время, предъявит ему какие-либо претензии.

Получатель, не уделяющий достаточного внимания тому, чтобы своевременно осуществлять сбор подобной документации, может легко лишиться прав на ценный объект своего опекаемого после того, как тот умрет, если тот потребует от суда расторгнуть соглашение.

По этой причине расписки отчуждателя для суда — прямое свидетельство того, что он в процессе осуществления пунктов Договора второй стороной был доволен ее действиями, а потому заключенное между ними соглашение не может быть расторгнуто лишь по одному его на то желанию.

Как бы то ни было, но если гражданин, выступающий в Договоре, обремененном пожизненным содержанием одного лица другим, в качестве стороны получателя, оказался ответчиком в результате поданного отчуждателем искового заявления с целью расторгнуть соглашение между ними, он должен обращаться к адвокату. Именно специалист поможет ему составить возражения и обосновать свою позицию, если в этом будет необходимость.

Источник: https://blog.liga.net/user/spriymak/article/33042

Служитель закона
Добавить комментарий