Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Купля-продажа акций или долей в УК: риски оспаривания сделки из-за неплатежеспособности продавца

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Заключение сделок купли-продажи акций или долей в хозяйственных обществах требует на каждом этапе должной осмотрительности ее участников, будь то стадия ведения переговоров, либо стадия закрытия сделки.

В этой связи вспоминается крылатая фраза «Prei monituse, prei minituse» («Кто предупрежден, тот вооружен»).

Чтобы обезопасить себя от наступления определенных рисков в будущем, покупателю стоит обращать внимание не только на статус приобретаемого объекта, но и на своего контрагента.

Заключая сделки по купле-продаже акций или долей в компании, стороны, как правило, обмениваются определенными заверениями об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) или так называемыми reps and warranties в отношении своей собственной правоспособности и юридического статуса как продавца и покупателя, а также в отношении отчуждаемого объекта.

В частности, продавец и покупатель при заключении договора купли-продажи акций или долей заверяют друг друга об отсутствии у них признаков неплатежеспособности (банкротства).

Тем не менее не всегда на практике данные заверения соответствуют действительности, и компания-продавец может стать несостоятельной через некоторое время либо уже при продаже актива иметь признаки неплатежеспособности и/или недостаточности имущества, о которых покупатель не имеет ни малейшего понятия.

Основным риском в такой ситуации является возможность оспаривания сделки по продаже акций или долей на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) кредиторами компании-продавца или ее конкурсным управляющим.

Последний может предположить, что интересам кредиторов продавца, признанного банкротом, был причинен вред из-за продажи актива третьему лицу. Особенно это касается случаев, когда продавец соответствовал признакам неплатежеспособности и/или недостаточности имущества на момент заключения сделки.

На практике такая ситуация происходит, когда компания-объект продается по более низкой цене, чем рыночная, в том числе когда акции или доли продаются по номинальной стоимости (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 07.11.2011 по делу № А65-34479/2009). Арбитражный управляющий может использовать основания ст. 61.

2 Закона о банкротстве (см. таблицу) для оспаривания сделки и попытаться доказать факт причинения вреда имущественным интересам кредиторов.

Следует обратить внимание на формулировку ч. 2 ст. 61.

2 Закона о банкротстве о том, что другая сторона сделки «должна была знать о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника».

Этой формулировкой законодатель устанавливает определенную обязанность для покупателя — знать о наличии признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества продавца при заключении сделки.

Здесь возникает вопрос: каким же образом покупателю обезопасить себя от последствий оспаривания сделки, совершенной с продавцом, имеющим указанные требования, и действительно ли добросовестная сторона должна была знать о наличии данных обстоятельств?

Насколько реальна опасность признания сделки недействительной?

Согласно ч. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если:

  • такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;
  • в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов;
  • другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

При этом предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника или признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В сделках по покупке акций или долей внимание в основном уделяется компании-объекту.

Обычно перед заключением договора покупатель проявляет определенную «должную осмотрительность»: проводит сам или при помощи консультантов финансовую, налоговую и юридическую проверку (due diligence) с целью выявления определенных недостатков или обстоятельств, которые могут повлиять на сделку (подробнее о методике юридической проверки компании-объекта читайте в статье «Приобретение крупного актива: основные этапы юридической проверки», «ЭЖ», 2016, № 03).

Выявленные в ходе due diligence недостатки покупатель, как правило, использует для снижения покупной цены либо пытается минимизировать риски, договариваясь с продавцом о том, что он примет на себя обязательства возместить потери (так называемые indemnities), если таковые наступят из-за выявленных недостатков (ст. 406.

1 ГК РФ). Например, если к компании-объекту в будущем могут быть предъявлены требования налоговых органов, о которых покупателю было известно при заключении сделки: гарантию об «отсутствии задолженности перед налоговыми органами» продавец ему дать не мог, поэтому дал обязательство возместить потери от возможных взысканий.

В отношении же самого продавца покупатель, как правило, не проводит финансовый, налоговый или юридический due diligence и при заключении сделки полагается на те заверения об обстоятельствах, которые перед или в момент заключения сделки дал ему продавец.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/315465/

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Ольга Рогова – юрисконсульт КСК групп

    В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты.

Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами (участниками) или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях. Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью.

Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора.

В этой связи возникает вопрос. Можно ли оспорить заключенный договор по продаже имущества по заниженной цене, и по каким основаниям?

Так, к нам обратился собственник компании за помощью в обжаловании заключенной сделки бывшим генеральным директором. Данная сделка была направлена на отчуждение автотранспортных средств по заниженной цене.

Примечательно в данной ситуации было то, что покупателем данного имущества явился отец супруги сына бывшего генерального директора (сват), который на момент совершения сделки занимал должность заместителя генерального директора по хозяйственной части.

Следует отметить, что оспаривание сделки лишь по тому основанию, что в она была совершена не по рыночной цене, не является 100% признанием данной сделки недействительной. По этому вопросу нет сложившейся судебной практики, есть как положительные, так и отрицательные судебные решения.

Поэтому в данной ситуации, с учетом фактических обстоятельств дела, юристами была выработана следующая позиция.

В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит  признанию  недействительным  на  основании  пункта  2  статьи  174  Гражданского кодекса  Российской  Федерации  (далее  ГК  РФ),  поскольку  общая  стоимость  отчужденных транспортных  средств  значительно  ниже  рыночной  стоимости  указанных транспортных  средств.  Кроме  того,  данная  сделка  являлась  сделкой  с  заинтересованностью, однако  не  была  одобрена  общим  собранием  участников  Общества  в  установленном Федеральным  законом  «Об  обществах  с  ограниченной  ответственностью» ‒ далее «Закон об ООО»  порядке. О причинении сделкой  ущерба интересам  Общества было известно покупателю, который  в  течение  десяти  лет  работал  в  Обществе,  при  этом  на  момент  совершения сделки – в должности заместителя генерального директора Общества по хозяйственной части. Кроме этого, было заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде применения двойной реституции (возврата всего полученного по сделке).

С учетом представленных доказательств, проведению судебной оценочной экспертизы по ходатайству Истца и фактических обстоятельств дела судом было установлено, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей  статьи  или  иным  законом,  сделка,  нарушающая  требования  закона  или  иного правового  акта,  является  оспоримой,  если  из  закона  не  следует,  что  должны  применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно  пункту  2  статьи  174  ГК  РФ  сделка,  совершенная  представителем  или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом  недействительной  по  иску  представляемого  или  по  иску  юридического  лица,  а  в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого  или  для  юридического  лица  либо  имели  место  обстоятельства,  которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического  лица  и  другой  стороны  сделки  в  ущерб  интересам  представляемого  или интересам юридического лица.

Как  разъяснено  в  пункте  2  Постановления  Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда Российской  Федерации  от  16  мая  2014  года  №  28  «О  некоторых  вопросах,  связанных  с оспариванием  крупных  сделок  и  сделок  с  заинтересованностью»,  при  признании  сделки общества,  совершенной  в  ущерб  его  интересам,  недействительной  на  основании  пункта  2 статьи  174  ГК  РФ,  о  наличии  явного  ущерба  для  Общества  свидетельствует  совершение сделки  на  заведомо  и  значительно  невыгодных  условиях‒  например,  если  предоставление, полученное  по  сделке  обществом,  в  два  или  более  раза  ниже  стоимости  предоставления, совершенного  обществом  в  пользу  контрагента.  При  этом  другая  сторона  должна  знать  о наличии  явного  ущерба  в  том  случае,  если  это  было  очевидно  для  любого  обычного контрагента в момент заключения сделки.

Из представленных в материалы дела доказательств было установлено, что действительная стоимость транспортных средств на момент совершения договора купли-продажи значительно, более чем в 10 раз, превышала установленную цену в договоре.

Таким образом, договор купли-продажи транспортных средств был совершен в ущерб интересам Общества, что должно было быть очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки, тем более для покупателя, работавшего в Обществе в должности заместителя генерального директора по хозяйственной части.

При таких обстоятельствах заключенный договор купли-продажи автотранспортных средств, заключенный между Обществом и Покупателем, признан недействительным на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Согласно  пункту  1  статьи  45  «Закона об ООО»  сделки  (в  том  числе  заем,  кредит,  залог,  поручительство),  в  совершении которых  имеется  заинтересованность  члена  совета  директоров  (наблюдательного  совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена  коллегиального  исполнительного  органа  общества  или  заинтересованность  участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов от общего числа участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу  обязательные  для  него  указания,  совершаются  обществом  в  соответствии  с положениями настоящей статьи. Указанные  лица  признаются  заинтересованными  в  совершении  обществом  сделки  в случаях,  если  они  их  супруги,  родители,  дети,  полнородные  и  не полнородные  братья  и сестры,  усыновители  и  усыновленные  и  (или)  их  аффилированные  лица ‒  в  частности, являются  стороной  сделки  или  выступают  в  интересах  третьих  лиц  в  их  отношениях  с Обществом. В  соответствии  с  пунктом  6.1  указанной  статьи,  лицо  признается  аффилированным  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В  силу  пункта  3  статьи  45  «Закона об ООО» сделка, в совершении которой имеется  заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников Общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников Общества  большинством    от  общего  числа    участников  Общества,  не заинтересованных в совершении такой сделки.

Судом было установлено,  что  на  день  совершения  сделки по отчуждению автотранспортных средств  участником Общества  являлся бывший генеральный директор с долей 12%.

 В подтверждение довода о совершении сделки с заинтересованностью юристы сослались на то, что сын являвшегося на момент совершения сделки единоличного исполнительного  органа  Общества  и  дочь  покупателя  являлись  супругами ‒ таким  образом,  составляли  на  момент  совершения  сделки  одну группу  лиц  как  с  генеральным  директором  Общества,  так  и  с  Покупателем.

Таким образом, применительно к пунктам 7 и 8 части 1 статьи 9 Федерального  закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 г.

  №  948-1  «О  конкуренции  и  ограничении  монополистической  деятельности  на  товарных рынках», стороной (покупателем) договора купли-продажи транспортных средств  являлось  лицо,  аффилированное  с  единоличным  исполнительным органом Общества, следовательно, данная сделка  как  сделка,  в  совершении  которой  имелась  заинтересованность,  должна  была  быть одобрена  общим  собранием  участников  Общества,  не  заинтересованных  в  сделке,  в порядке,  установленном  статьей  45  «Закона об ООО».

Однако  решения  общего  собрания  участников  Общества  об  одобрении  договора купли-продажи  транспортных  средств  не принималось.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что заключенный договор по продаже автотранспорта подлежит признанию недействительным как сделка, в совершении которой имелась заинтересованность, совершенная  с  нарушениями  требований  статьи  45  «Закона об ООО».

Предусмотренных  пунктом  5  статьи  45  «Закона об ООО»  оснований,  по  которым  суд  мог  бы  отказать  в удовлетворении  требований  о  признании  сделки,  в  совершении  которой  имеется заинтересованность, недействительной, судом не установлено.

Таким образом, нам удалось доказать недействительность сделки по продаже автотранспортных средств по заниженной стоимости по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ и статьи 45 «Закона об ООО» и, как результат, добиться положительного решения для нашего клиента.

В рассмотренной ситуации также необходимо иметь в виду, что действия бывшего генерального директора, совершившего сделку по реализации имущества общества по существенно заниженной цене, могут быть предметом рассмотрения в рамках уголовного дела (ч.1 ст.201 УК РФ) как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.   

Источник: http://kskgroup.ru/

Источник: https://hr-portal.ru/cblog/hrreader/osnovaniya-dlya-obzhalovaniya-sdelki-po-prodazhe-imushchestva-po-zanizhennoy-cene

Как оформить сделку купли-продажи жилья

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Каждый человек рано или поздно сталкивается с продажей или покупкой недвижимости. Все мы хотим иметь собственное жилье и самостоятельно создавать в нем уют и комфорт. 

                                            

После поисков и выбора жилья, следующим шагом является оформление договора купли – продажи. Сделка такого рода достаточно непростая, она требует к себе пристального внимания.

Продавец и покупатель должны рассмотреть все риски и возможные форс – мажоры, подготовить необходимые справки и документы.

Какими же бывают варианты сделок, и как они должны безболезненно проходить, чтобы волнительный момент передачи недвижимости не был омрачен?

Способы оформления сделки 

В наше время существует несколько способов проведения сделки купли – продажи недвижимости. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы, какой выбрать, решаете только вы.  

  • Через агентство недвижимости.
  • Самостоятельным способом.
  • Через нотариальную контору.

При помощи агентства недвижимости вы быстро и легко можете оформить сделку. Риелтор поможет найти квартиру, соответствующую вашим желаниям и возможностям, организует ее показ.

А также решит вопрос о сроках сделки, организует передачу задатка, проверит все необходимые документы на подлинность.

Таким образом, доверившись специалисту, хоть, по сути, он является посредником, вы решите массу вопросов и сэкономите свое время. Минусом такого способа можно лишь считать лишние расходы.

Если агентство проводит сопровождение сделки на всех ее стадиях, его специалисты должны полностью владеть ситуацией, а юристы АН обязаны изучить документальную сторону вопроса. Они запрашивают необходимые сведения и защищают интересы клиента еще до подписания договора о задатке. Риски выявляются на ранних этапах и процесс подписания затягивается. 

Только тогда, когда юристы абсолютно уверены в прозрачности и безопасности ситуации по квартире, агентством дается « зеленый свет» для оформления купли – продажи. Сначала составляется проект договора, затем он читается и согласовывается между продавцом и покупателем.

После этого сверяются сведения и данные, изучаются права и обязанности сторон, вносятся поправки и коррективы. Все условия соглашения – процесс задатка, сроки оплаты, регистрация заранее оговариваются. Это дает возможность быстрого и легкого проведения сделки с АН.

  

Самостоятельное заключение сделки отличается тем, что на всех этапах купли – продажи продавец и покупатель сами занимаются сбором документов. При этом средства существенно экономятся, но  процесс может существенно затянуться. К тому же, контроль над происходящим, требует определенного знания.

В основном к такому способу заключения сделок приходят стороны, полностью владеющие всеми буквами закона. Без чьей-либо помощи они составляют договор купли – продажи и проводят сделку. Но по статистике большинство граждан не в состоянии сами разобраться в тонкостях и прибегают к помощи специалистов.

Также самостоятельным способом можно считать обращение на регистрацию в МФЦ или Росреестр договора купли – продажи, форма которого просто скачивается с сайта, заполняется сторонами и отправляется.

Как показывает опыт, такие обращения часто отклоняются в виду неправильного составления или несоответствия определенным требованиям. Хотя такой способ ДКП самый бюджетный. 

Купля-продажа в нотариальной конторе дает клиентам самое главное – юридическую гарантию совершающейся сделки. Нотариус несет полную ответственность за оформление договора купли – продажи.

Он составляет и нотариально заверяет все необходимые документы, предварительно их проверяя, а также заботится о чистоте вашей сделки и соблюдении всех законодательных норм. Нотариальная процедура ДКП занимает не более 2-х часов. Но лучше к нотариусу всего обращаться заранее для обсуждения всех моментов сделки.

Стоимость нотариального заверения может колебаться от 3000 до 7000 тыс. рублей.  Но даже учитывая такие затраты, статистика подтверждает необходимость обращения к нотариусу для безусловной безопасности вашей сделки. 

Перечень необходимых документов для купли – продажи

Гарантией удачной сделки и грамотности ее проведения станет полное наличие всех необходимых документов. Если на заключении договора купли – продажи у сторон будет отсутствовать какой – либо документ или справка, сделка может сорваться. В такой ситуации возможна по

Источник: http://m.realtai.ru/news/oformlenie-sdelki-kupli-prodaji-kvartiry

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Оспаривание договра купли продажи недвижимости по заниженной цене

Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;

  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что заключенный договор по продаже автотранспорта подлежит признанию недействительным как сделка, в совершении которой имелась заинтересованность, совершенная с нарушениями требований статьи 45 «Закона об ООО».

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.

  • Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания.Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде.Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.
  • Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

N 1566/09, в котором ВАС РФ возразил судам нижестоящих инстанций, усмотревших в условиях договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО по номинальной стоимости намерение сторон сделки прикрыть договор дарения в той его части, котораяне покрывалась «номиналом»(в судебном заседании была установлена значительно более высокая стоимость доли). ВАС РФ указал на неправомерность определения судами действительной стоимости доли, отчуждаемой по договору купли-продажи, в соответствии с положениями ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснив, что положения закона (ст.

26 ФЗ «Об ООО») применяются при выходе участника из общества и регулируют правоотношения между обществом и участником.

Оспорить сделку с недвижимостью

Понимая, что судебное разбирательства по существу действительности или недействительности настоящего догвора неизбежно, я начала смотреть практику по данному вопросу и наткнулась на совершенно свежее постановление Пленума Верховоного суда РФ № 25 от 23.06.2015г.

, где говрится следующее, касаясь данного вопроса: Сторона сделки, которая заявила о ее недействительности (ничтожности, оспоримости) и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.

) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Жаль, что многие покупатели перед оформлением не изучают данные статьи закона, чем активно пользуются мошенники. Если такая проверка проводится специальными компаниями, которые дают вам письменное заключение о чистоте сделки, то в случае возникновения проблем, вы можете подать иск на нее.

От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой.

Оспаривание договра купли продажи недвижимости по заниженной цене

Поэтому в данной ситуации, с учетом фактических обстоятельств дела, юристами была выработана следующая позиция.

В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит признанию недействительным на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), поскольку общая стоимость отчужденных транспортных средств значительно ниже рыночной стоимости указанных транспортных средств.

Кроме того, данная сделка являлась сделкой с заинтересованностью, однако не была одобрена общим собранием участников Общества в установленном Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» ‒ далее «Закон об ООО» порядке.

Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 % Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает. -А 1 700 000.0? -А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся! А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.

Может по три копейки и будет возвращать, как знать. Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены. Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи. Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика. В результате недобросовестный продавец вернет и имущество, и останется при тех суммах, которые ему были переданы неофициально.

Но, как это часто бывает, покупатель уже успевает инвестировать свои средства в приобретенное недвижимое имущество или бизнес, которые впоследствии крайне затруднительно возместить.

При этом необходимо понимать, что круг заинтересованных лиц широк — в него могут входить другие участники или акционеры хозяйственного общества, в котором приобретается партнерская доля, это может быть и само общество в лице его директора, когда, к примеру, нарушается преимущественно право на покупку доли в уставном капитале, наконец, это может быть супруг продавца, без чьего согласия имущество было отчуждено.

И то, и другое означает отмену, т.е. прекращение договора. 1. За исключением обоюдного согласия сторон на расторжение договора, любое расторжение договора купли-продажи квартиры возможно только в двух случаях: В качестве примера можно сослаться на неоплату.

Возникли непредвиденные обстоятельства? Оспариваем, отказываемся и расторгаем сделку! Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно ! Работой с договорами занимаются правовые компании, также они занимаются и безусловным сопровождением договоров.

Юридические профессионалы смогут составить договор таким образом, чтобы он стал защитой заказчика, если возникнут споры и разногласия. Какой срок исковой давности при сделках с недвижимостью? Ничтожная сделка недействительна с момента заключения.

Источник: https://advokatkreps.ru/obzhalovanie-dogovora-kupli-prodazhi-doli-pri-zanizhennoj-stoimosti

Что такое предварительный договор?

Ответчик не представил отзыв на исковое заявление, ходатайствовал о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Самарской области (л.д. 55, 78).

Круг замкнулся: раз дарение в подобных случаях ничтожно, то и быть не может! Так что и цены никакой «смешной» также быть не может!

При этом практически все авторы, касающиеся налоговых вопросов, обращают внимание на проблемы применения статьи 40 НК РФ – но это всё-таки налоговый контроль за ценами; с точки же зрения ГК РФ никаких ограничений на ценообразование в отношениях между коммерческими организациями не существует!
Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Меры предосторожности при заключении договора купли-продажи доли в ООО

Я передал долю в ООО покупателю, но он ее не оплатил. Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи. Что делать?

Срок исковой давности по требова­нию о признании подозрительной сделки недействительной и о примене­нии последствий ее недействительнос­ти составляет один год (согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд.

Сосед решил продать свою долю. Заказным письмом отправил мне уведомление о её продаже за N-ю сумму. Я не стал отвечать, так как сумма меня не устраивала.

Изменение цены при продаже доли квартиры

В рассмотренном судом случае ООО приобрело за 1 528 444 рубля 61 копейку не обращающийся на организованном рынке ценных бумаг и не имеющий рыночной котировки беспроцентный вексель ЗАО «Юг-Бизнес-Сервис» номиналом в 219 560 рублей и сроком погашения не ранее не ранее двух лет со дня его выдачи.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Если цена сделки не является регулируемой государством или подлежащей одобрению общим собранием акционеров, то стороны сделки вправе согласовать любую договорную цену – лишь бы она устраивала покупателя и продавца (так называемая цена совпадения спроса и предложения). На то она и «договорная» цена!

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2015г. Храмов А.Ю. привлечен в качестве соответчика.

Ушакова О.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, в ранее представленном отзыве признала обоснованными заявленные истцом требования, пояснила, что до заключения договора купли-продажи доли с Аракеляном А.С. ею был заключен предварительный договор с истцом и получены по расписке денежные средства.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.

Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

Во-вторых, взамен изъятого у при­обретателя имущества ему предостав­ляется право требования к конкурсной массе должника в размере встречного удовлетворения, предоставленного им за это имущество. Однако очередность удовлетворе­ния требований таких приобретателей отличается в зависимости от основа­ния оспаривания подозрительной сделки.

Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом.

В данном случае покупатель хотел вернуть автомобиль, однако неправильная сумма в договоре купли-продажи не позволила ему этого сделать. Сумма в договоре в данном примере составила 140 000 рублей, а фактическая стоимость автомобиля 290 000 рублей.

Законодательство не предусматривает, что основанием к признанию сделки недействительной является неисполнение сторонами взятых на себя обязательств.

Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету, определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Однако в случае, если договор будет расторгнут в связи с существенным нарушением его условий со стороны покупателя, продавец вправе требовать взыскания денежных средств в счет оплаты доли ООО по договору купли-продажи (п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также возмещения убытков, причинённых расторжением договора (пункт 5 статьи 453 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Договор обратного выкупа земельного участка с расположенным на нем домовладением с графиком погашения платежей, заключенный между сторонами в тот же день, что и договор купли-продажи этого участка с домовладением, свидетельствует о том, что фактически был заключен договор займа с залогом недвижимости.

По основанию притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Источник: https://territoryshoes.ru/sovety-yurista/10946-obzhalovanie-dogovora-kupli-prodazhi-doli-pri-zanizhennoy-stoimosti.html

Оспаривание сделок при банкротстве физического лица

Обжалование договора купли продажи доли при заниженной стоимости

Сделки, совершенные за 3 года до банкротства, могут быть оспорены (отменены)!

Многие воспринимают этот факт без словосочетания “могут быть” и отказываются от банкротства лишь потому, что 2 года назад продали автомобиль.

На самом деле, оспорить (“аннулировать”) сделку в процедуре банкротства физического лица не так-то просто, особенно, если сделка совершена более года назад.

Дочитав статью до конца, Вы узнаете, как и какие сделки могут быть оспорены в банкротстве, а также сможете самостоятельно оценить собственные сделки на предмет оспоримости.

Отмена сделок при банкротстве физических лиц

В процедуре банкротства физического лица финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные за три года до принятия судом заявления о признании банкротом.

Поэтому, зная о наличии каких-либо сделок с недвижимостью, автотранспортом, банк может инициировать Ваше банкротство самостоятельно, чтобы получить возможность их оспорить.

Оспаривание сделок входит в непосредственные обязанности финансового управляющего в деле о банкротстве, поэтому если он работает за счет кредитора, то наверняка будет более настойчив, чем если бы его услуги оплачивали Вы. Как говорится, «кто платит, тот и заказывает музыку».

Кроме того, у финансового управляющего или у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки, совершенные после 1 сентября 2010 года (за период более 3-х лет) на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Сделки за 3-х летним периодом по общим нормам ГК РФ в процедурах банкротства физического лица оспариваются не часто и при условии, что:

  • На момент совершения сделки должник знал о наличии долга и невозможности его оплатить;
  • Налицо злоупотребление правами со стороны должника (в короткий промежуток времени отчуждается всё ликвидное имущество, за счет которого долги перед кредиторами могли бы быть погашены).

Кредитор, или финансовый управляющий должен доказать, что сделка совершена с единственной целью – причинить вред кредиторам. Что, как Вы понимаете, довольно-таки сложно. Примером таких сделок являются:

  • дарение, продажа по заниженной стоимости объекта собственности заинтересованному лицу (близкому родственнику) при наличии признаков неплатежеспособности (например, наличие просрочек по кредитам);
  • дарение, продажа имущества после вынесения решения суда о взыскании с Вас задолженности с целью избежать обращения взыскания на данное имущество.

На практике, указанные общие нормы Гражданского кодекса применяются при банкротстве физических лиц, задолжавших десятки, сотни миллионов рублей.

Чем больше времени с момента совершения сделки прошло, тем меньше шансов ее оспорить:

Сделка, совершенная должником за 3 года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана недействительной, если одновременно выполняются следующие условия:

  • второй стороной сделки выступал близкий родственник или иное лицо, знавшее о том, что сделка совершается с целью причинить вред кредиторам;
  • должник на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности (например, имелась просрочка по кредитам, неоплаченный в срок налог) или недостаточности имущества (стоимость имущества на момент сделки была меньше суммы обязательств);
  • в результате сделки был причинен вред кредиторам (вред кредиторам наносят сделки, совершенные по “заниженным ценам”, договора дарения и т.п. сделки, которые привели к ухудшению материального положения должника);
  • если проданное (подаренное) имущество не входит в перечень “неприкосновенного имущества”.

Бремя доказывания этих условий лежит на заявителе: финансовом управляющем или кредиторе.

Пример 1. Должник продал маме дачу 1,5 года назад (после 1 октября 2015 года), у него же осталось единственное жилье — квартира. Первые просрочки у должника начались 2 года назад, и просрочка платежа начала носить регулярный характер. Должник или его кредитор подали заявление о признании его банкротом.

Финансовый управляющий имеет реальные шансы оспорить сделку по продаже дачи. Единственное, что нужно будет доказать в этом случае для оспаривания сделки – это наличие вреда кредиторам. Для этого будет исследоваться: рыночность цены сделки, реальность расчетов по сделке, дальнейшая судьба полученных должником денежных средств.

Пример 2. Должник имел 2 квартиры, одну подарил 2 года назад своему отцу. Кредиты взял уже после совершения сделки и лишь три месяца назад лишился работы и, как следствие, перестал оплачивать кредиты. Обратился в суд о признании его банкротом.

Финансовый управляющий и кредиторы не смогут оспорить сделку по дарению квартиры, т.к. на момент совершения сделки отсутствовали какие-либо обязательства перед кредиторами.

Сделки, совершенные должником за 1 год до принятия заявления о признании банкротом, могут быть признаны недействительными, если цена сделки существенно отличается от среднерыночной цены.

Пример 3. Должник за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 000 000 рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для трешки в центре Москвы). В банкротстве эта сделка может быть оспорена финансовым управляющим.

Именно для оценки финансовым управляющим возможности оспаривания сделок при подаче заявления о признании банкротом в перечень прилагаемых к нему документов входят копии документов о совершавшихся в течение 3-х лет сделках с недвижимостью, ценными бумагами, транспортными средствами и иных сделках на сумму свыше 300 000 рублей.

Даже если должник скрыл информацию о сделках, совершенных в 3-х летний период, финансовый управляющий узнает об этом. Ведь финансовый управляющий в обязательном порядке запрашивает сведения об имуществе и сделках должника в Россреестре, ГИБДД, ГИМС, Гостехнадзоре, ФНС и т.д.

Какие сделки оспариваются

В банкротстве могут быть оспорены не только договора дарения, купли-продажи, но и:

  • брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов;
  • уплата налогов и сборов;
  • действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения, а также само мировое соглашение;
  • перечисление другому кредитору в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;
  • банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами;
  • выплата заработной платы, в том числе премии – для индивидуальных предпринимателей.

Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации. Зачастую, мелкие нюансы могут сыграть важную роль при рассмотрении вопросов об оспаривании сделок при банкротстве физических лиц. Мы рекомендуем не полагаться на случай и не подходить к этому вопросу поверхностно, а доверить анализ Ваших сделок профессионалам.

В команде проекта “Долгам. Нет” работают грамотные юристы и финансовые управляющие, которые наверняка определят, какие из Ваших сделок подлежат оспариванию, и помогут защитить Ваши интересы. Банкротство физических лиц и ИП — профиль нашей компании, поэтому мы осведомлены обо всех последних изменениях в законодательстве.

Мы оказываем профессиональные услуги по анализу сделок, совершенных в преддверии банкротства (за 3 года), а также осуществляем юридическую защиту интересов должника при обособленных спорах об оспаривании сделок в процедуре банкротства. Подробности по телефону 8-800-333-89-13.

Источник: https://dolgam.net/articles/osparivanie-sdelok-pri-bankrotstve-fizicheskogo-litsa/

Служитель закона
Добавить комментарий