Расторжение договора в связи с неуплатой

Разное. Одностороннее расторжение договора

Расторжение договора в связи с неуплатой

В нашем договоре на оказание услуг предусмотрено право любой стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке с предупреждением за 30 дней. Вот этот пункт:

«Сторона по настоящему договору вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, письменно уведомив другую сторону не менее чем за 30 дней».

Скажите, пожалуйста, существует ли какая-то форма уведомления о расторжении или оно может быть составлено в свободной форме? Обязательно ли нам вручать уведомление под роспись или можно отправить по почте или факсу? Через 30 дней договор будет считаться автоматически расторгнутым или надо будет подписать еще какой-нибудь акт?

Юридическая консультация

Прежде всего, обращу внимание, что процитированный пункт о расторжении договора в одностороннем порядке составлен юридически некорректно. В ст.

450 Гражданского кодекса различается расторжение договора в одностороннем порядке (в таком случае договор расторгается только через суд и по решению суда) и односторонний отказ от исполнения договора (внесудебный порядок, расторжение договора без суда).

Ваша формулировка не позволяет уверенно отнести ее к одному из указанных способов расторжения договора. Однако вероятнее всего, суд признает рассматриваемый пункт как условие именно о судебном порядке расторжения договора, хотя для однозначного вывода следует проанализировать текст всего договора.

Дело в том, что для расторжения договора в одностороннем порядке через суд также необходимо одностороннее волеизъявление стороны договора, иными словами сторона, желающая расторгнуть договор, должна направить письменное уведомление о расторжении, и, если другая сторона не согласится расторгнуть договор, то первая сторона после этого вправе подать исковое заявление с требованием расторжения договора.

Подробнее о нюансах формулировок, касающихся расторжения договора в одностороннем порядке и одностороннего отказа от исполнения договора »

Во-вторых, ст. 782 Гражданского кодекса прямо предусматривает право сторон договора оказания услуг в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке.

Если от договора отказывается исполнитель, то он обязан возместить заказчику убытки в полном объеме, а если от договора отказывается заказчик, то он обязан возместить исполнителю понесенные расходы (без упущенной выгоды). Эта норма не может быть изменена соглашением сторон.

Поэтому, если квалифицировать процитированный Вами пункт договора о расторжении как предусматривающий именно внесудебный порядок, то пункт следует считать недействительным в части ограничения сроком права стороны отказаться от договора.

Однако скорей всего этот пункт будет рассмотрен судом как дополнительное право (к законному праву на односторонний отказ от договора) одностороннего расторжения договора в судебном порядке.

Такой подход подтверждается и судебной практикой по исполнению и расторжению договоров.

Вы привели достаточно распространенную формулировку об одностороннем расторжении договора, однако юридически она может быть признана, как минимум, некорректной с двух позиций. Не следует также уповать, что широкая распространенность данной юридической ошибки спасет в суде – суд будет действовать по закону, что подтверждается судебной практикой.

Вообще, рекомендуем ознакомиться с некоторыми распространенными юридическими ошибками, касающимися составления и исполнения договоров »

Наконец, по вашим вопросам. Уведомление о расторжении договора (а равно уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора) составляется в свободной форме, однако формулировки могут иметь решающее значение в случае спора в суде (по ссылкам выше Вы можете ознакомиться с некоторыми примерами из судебной практики).

Лучше на уведомлении получить подпись другой стороны, но можно отправить и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или с описью вложения. По факсу можно направить, если это предусмотрено договором.

Также в договоре желательно определить, с какого момента начинает течь срок, предусмотренный для одностороннего отказа от исполнения договора.

Для прекращения действия договора в результате одностороннего отказа от его исполнения кроме уведомления ничего не нужно, если, конечно, иное не предусмотрено в самом договоре.

* Актуальность ответа проверена на соответствие законодательству, действовавшему на 08.01.2012.

Прочтений: 406258.

Источник: http://kolosov.info/yuridicheskaya-konsultaciya/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Расторжение договора в связи с неуплатой

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.

Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.

Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз). 

В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи. 

Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.

Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи?!!

Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).

И основывалась она на … законе. Точнее – на грамматическом его толковании. 

Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:

“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”

Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:

(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;

(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;

(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;

(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;

(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;

(6) значит,  неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;

(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать. 

Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!

Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ. 

В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги.

Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!

В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование.

 (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать). 

После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход  восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.

Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).

Но вот  вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.

Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.

И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.

; интересно, как она ала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ.

 Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!

Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.

В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.

PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.

На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/osnovaniya_rastorzheniya_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__dolgozhdannyj_povorot_v_praktike_kol/60037

Расторжение договора купли продажи недвижимости в связи с неуплатой

Расторжение договора в связи с неуплатой

Продажа квартиры влечет за собой не только переход права собственности на недвижимость к другим лицам, но и сопровождается заключением договора, который накладывает на стороны определенные обязательства.

Если на какой-либо стадии условия соглашения нарушены либо же возникли другие обстоятельства, как покупатель, так и продавец могут отказаться от дальнейшей процедуры, но только в порядке, определенном законом.

Договор купли-продажи является основным документом, которые содержит в себе не только права и обязанности сторон, но и является основанием для перехода права собственности уже к другому лицу, конечно, после исполнения всех условий.

Расторжение договора купли-продажи – КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

С момента оформления свидетельства о праве собственности договор считается исполненным, и стороны не вправе предъявлять друг к другу какие-либо требования.

Возможны и исключения, которые обусловлены наличием доказательств об изначальной недобросовестности того же покупателя либо же продавца либо же иными обстоятельствами.

Если продавец и покупатель на какой-либо стадии исполнения условий пришли к обоюдному согласию, что более не заинтересованы в окончательном результате, они имеют полное право повернуть процесс вспять и отказаться от взятых ранее обязательств.

Это законом вполне допускается, учитывая многообразие жизненных ситуаций, которые влияют на и на этот вид юридических правоотношений.

Так, в ст.450 ГК РФ сказано, что на любой стадии оформления сделки стороны могут отказаться от своих обязательств по обоюдному согласию.

Если же тот же продавец не согласен с отменой продажи ввиду одностороннего желания, вопрос можно решить уже в судебном порядке.

Но опять же сделать это можно только при наличии веских доказательств, которые подтвердят либо же существенное нарушение условий договора, либо же иные обстоятельства, ввиду которых сделка не может быть завершена.

Стоит отметить, что и сам договор может содержать условие, которое позволит нивелировать сделку в одностороннем порядке, но только при условии, что тот же продавец либо покупатель действует добросовестно.

Кстати, ч.4 ст.450 ГК РФ предполагает, что в подобной ситуации инициатор расторжения договора будет добросовестным по умолчанию.

В реальной жизни это не всегда соблюдается и ведет к судебным разбирательствам.

Расторжение договора купли-продажи нежилого помещения

Безусловно, договор является лишь документальной формой соглашения об определенных действиях, которые заключаются, к примеру, в продаже квартиры.

А так как жилое помещение покупка не из дешевых, да и скрытые дефекты могут обнаружиться, не говоря уже о других нюансах, законом и допускается возможность расторжения договора.

В рамках ч.1 ст.450 ГК РФ стороны могут сами отказаться от дальнейших условий исполнения договора путем заключения того же дополнительного соглашения, которое не обязательно аргументировать подробно.

Вопрос решается в досудебном порядке, и смысла доказывать обоснованность действий, которые итак прописаны в договоре, нет.

А вот расторгнуть договор уже по инициативе продавца либо же покупателя можно только по их требованию, но только в судебном порядке, в силу ч.2 ст.450 ГК РФ, да и то при наличии веских оснований.

Они подтверждают либо же недобросовестность одной сторон либо же веские причины, ввиду которых дальнейшая процедура невозможна.

  • Договор купли-продажи не зря считают основным документов, ведь сей акт содержит помимо базовых условий и дополнительные, которые при юридически грамотном оформлении помогут избежать рисков остаться и без жилья и без денег на ее приобретение.
  • Наиболее частым является случай невыплаты денег, который вроде бы как обосновывается уважительными причинами — временной задержкой перечисления банком либо же тем же пенсионным фондом, если речь идет о материнском капитале.
  • Конечно, продавец пытается с понимаем отнестись к сложившимся обстоятельствам и подписывает договор, который затем при отсутствии денег придется опротестовать уже в суде.
  • Ведь если соглашение не содержит условия о расторжении договора, в случае отсутствия денег в оговоренный заранее срок продавец жилья лишается и денег.
  • Естественно в данной ситуации вопрос можно разрешить уже в судебном порядке, то есть пытаться отменить договор и заставить вернуть недобросовестного покупателя средства, полученные в виде незаконного обогащения в рамках ст.1102 ГК РФ.
  • Также основанием для расторжения договора при покупке квартиры может выступать и своеобразное подселение, которое конечно нового жильца не устроит.

Так, в продаваемом жилье могут быть прописаны лица, которые имеют законное право проживать в квартире практически вечно.

Это актуально при отказе в приватизации в пользу одного из членов семьи либо же если человек был выписан временно в связи с пребыванием в местах не столь отдаленных или же в психиатрической лечебнице.

А так как в вышеуказанных случаях граждане могут проживать в квартире на вполне законных основаниях, причем даже при смене владельца, уже новые хозяева вправе расторгнуть договор купли-продажи, если продавец забыл сообщить им о так называемом обременении в виде старенькой бабушки или бывшего арестанта.

Договор может быть расторгнут и по иным причинам, которые могут быть связаны с семейными проблемами либо же несоблюдением процедуры, установленной законом.

В силу ст.35 СК РФ все имущество, нажитое в браке, включая и денежные средства, являются общими, поэтому распоряжаться им можно только по обоюдному согласию, конечно если нет брачного договора.

Кстати, возможна и обратная ситуация, прописанная уже в ч.2 ст.35 СК РФ.

  • То есть купить квартиру по идее можно и без согласия супруги, так как предполагается, что та же жена итак действует по согласованию со второй половиной.
  • Однако если в ходе оформления сделки выяснится, что муж изначально был не согласен с покупкой жилья, но женщина скрыла эту информацию от потенциального продавца, договор будет расторгнут, но уже в судебном порядке.
  • Также основанием для расторжения может является и игнорирование права преимущественной покупки в рамках норм ст.250 ГК РФ, которое актуально при долевом праве владения.
  • Конечно, в силу ст.421 ГК РФ стороны вправе оговорить в договоре любые условия, которые пожелают, но с соблюдением правил, установленных законом, которые подразумевают наличие обязательных условий.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры должно содержать: Как правило, ни адрес продаваемого жилья, ни стороны договора не меняются.
  • А вот цена в процессе оформления документов может и подвергнуться сомнению, особенно если она необоснованно занижена либо же завышена.

Ведь есть же те же нормативы по среднерыночной стоимости квартирного метра в каждом регионе, которые могут варьироваться в небольших пределах в зависимости от состоянии квартиры и ее месторасположения, но ненамного.

Это и можно выявить, а также предъявить в качестве основания для расторжения соглашения.

Как правило, продажа либо же покупка жилья осуществляется в течении нескольких дней.

Поэтому у сторон могут возникнуть некоторые обстоятельства, которые и станут препятствием в осуществлении сделки, но не по их вине.

Например: Расторгнуть договор купли-продажи можно практически на любой стадии, если есть основание либо же совместное волеизлияние сторон.

Однако в связи с тем, что переход права собственности сопряжен с прохождением процедуры, определенной законом, осуществить указанную процедуру непросто.

В силу ст.450 ГК РФ отказаться от исполнений условий договора можно по согласию сторон.

Это автоматически предполагает использование досудебного порядка, учитывая, что разногласий у сторон нет.

Однако сама процедура будет зависеть от того, на какой стадии оформления возникло желание все повернуть вспять.

В настоящий момент многие стороны указанных правоотношений заключают предварительный договор.

Он имеет массу преимуществ перед основным договором: А между тем, указанный вид договора имеет свои особенности, о которых лучше знать.

Гк рф статья 486. оплата товара / консультантплюс

Если соглашение не будет содержать окончательного срока выполнения, то есть обязательства заключить уже основной договор, по истечении года стороны будут обязаны это сделать.

Хотя если желание покупать или продавать квартиру пропадет у обоих сторон, но до истечения срока действия предварительного договора достаточно будет оформить соглашение о расторжении.

Если же обоюдного согласия нет, направляется уведомление, а потом при получении отказа вопрос решается уже в судебном порядке.

Банк судебных решений – Верховный Суд Российской Федерации

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли продажи ранее подлежал обязательной государственной регистрации, после 2013 года в связи с вступлением в силу ФЗ от N 302-ФЗ данное правило более не считается обязательным.

То есть сделка может быть и исполнена ввиду того, что обе стороны подписали сам договор.

Но вот право собственности возникнет только после процедуры госрегистрации уже права собственности через Росреестр.

  • Именно поэтому если договор уже заключен, но факт перехода права владения не прошел государственную регистрацию, достаточно опять же заключить соглашение о расторжении договора и подать его вместе с заявлением в Росреестр, если процедура выписки свидетельства о владении в Росреестре уже запущена.
  • Если же свидетельство о праве собственности уже выдано и собственник поменялся, придется квартиру выкупать назад в обратном порядке либо же уже в судебном порядке требовать признания сделки недействительной по основаниям, которые описаны выше.
  • Как правило, сторонами договорных отношений при покупке продаже квартиры выступает только двое лиц.
  • Однако в случае привлечения средств из банка по договору ипотечного кредитования финансовое учреждение также будет участником данного вида правоотношений, что естественно повлечет за собой некоторые сложности.

То есть при наличии веских причин, к примеру, передачи квартиры со скрытыми дефектами, расторгнуть договор можно в том же договорном либо же судебном порядке.

Их необходимо возместить, желательно за счет недобросовестной стороны, но только при условии, что данный аспект будет отражен в договоре.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Безусловно, передача денег при купле квартиры в рассрочку предусматривает определенный график платежей.

Естественно, если одна из плановых выплат не предоставлена в установленный срок, условия договора уже считаются нарушенными.

Это и дает право тому же продавцу на расторжение договора ввиду неисполнения взятых на себя обязательств, даже если право собственности уже переоформлено.

В силу ФЗ от N 214 строительные организации, так называемые застройщики, вправе привлекать средства для возведения многоквартирных домов путем заключения договоров купли продажи с физическими лицами, но с обязательством передать квартиру в полностью пригодном состоянии для проживания в установленный договором ДДУ срок.

Если сроки нарушены, покупатель в силу ст.9 ФЗ №214 имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем с правом получения всех затраченных средств в судебном порядке, не говоря уже о неустойке.

Кстати, расторгнуть договор можно не только в связи с истечением сроков, но и ввиду получения помещения ненадлежащего качества либо же в измененном виде, к примеру с другой планировкой, которая изменила общую жилую площадь более чем на 5%.

В силу ФЗ от N 256 материнский капитал имеет строго целевое предназначение, описанное в ст.7. В рамках ст.381 ГК РФ в случае, если инициатором расторжения договора является покупатель, и причина прекращения действия договора образовалась по его вине, задаток не возвращается.

Источник: http://fashiongallery.spb.ru/kodeks-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-v-svyazi-s-neuplatoy.html

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Расторжение договора в связи с неуплатой

Вопрос:

  1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
  2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

  1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Расторжение договора в связи с неуплатой – Законники

Расторжение договора в связи с неуплатой

Уведомление участнику договора направляется с целью получения согласия на расторжение по согласию сторон. В уведомлении обязательно указывается, по какой причине инициативная сторона желает прекратить отношения.

Если получатель уведомления сочтет причины объективными, он даст свое согласие и договор будет расторгнут. Когда согласие на расторжение договора не дается, вопрос решается в суде.

Но исковое требование не будет принято, если истец не представит доказательства попытки решить проблему путем переговоров. И доказательством как раз и становится уведомление.

Если по какой-то причине договор был расторгнут без предварительного уведомления, то фактически имеет место односторонний отказ от исполнения условий договора. Соответственно, уже вторая сторона (возможно и нарушитель по факту) становится потерпевшей и может обращаться в суд с требованием о неустойке.

Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:

  • Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
  • Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента.

Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации.

Расторжение договора: практические вопросы

Скачать образец письма о расторжении договора можно здесь: Образец письма о расторжении договора Основанием разрыва считается ситуация, когда разрываются отношения из-за принадлежности права на фирменное наименование и коммерческое обозначение без замены их новыми подобными правами или перестает существовать исключительное право.

Договор разрывается без оговорок при ликвидации юридического лица либо если регистрация фирменного наименования признается не имеющей законной силы, так как теряется предмет обязательств.

Внимание

Видоизменение фирменного наименования или коммерческого обозначения оставляет право выбора пользователю на расторжение договора или его сохранения.

Важно

При прекращении исключительного права предмета интеллектуальной собственности, охраняемого патентом, договор не разрывается, потому что он имеет бессрочную форму.

Как договор купли продажи расторгнуть?

Образец договора Если подробно отразить содержание уведомление о расторжении договора на составные элементы, то структура будет следующей: Преамбула кем составлен;для кого предназначен Основная часть участники сделки;название договора Предметная часть причины прекращения отношений;правовые основания Заключительная часть срок для ответа получателя;дата прекращения обязательств по договору;перечень приложенной документации;дата составления и подпись составителя В какие сроки отправляется Срок отправки уведомления о прекращении договора зависит от вида правоотношений сторон.

Но для отдельных случаев законодательно определены иные сроки.

Письмо о расторжении договора аренды — образец

ГК РФ) и должна быть проведена перед его обращением в суд только в том случае, если это предусмотрено ДАр.

Однако само уведомление о расторжении договора аренды от арендатора отправляется в соответствии со ст.
452 ч. 1 ГК РФ в обязательном порядке. Срок уведомления о досрочном расторжении договора аренды По закону обратиться в судебный орган сторона, желающая прекратить отношения по ДАр в одностороннем порядке, может:

  • После получения от второй стороны отказа в расторжении договора.
  • Если не было получено никакого ответа в срок, предусмотренный договором, законом или самим уведомлением. При отсутствии указания о сроке ответа он принимается равным 30 дням (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ).

Автоматическое расторжение договора

Расторжение соглашения по решению только одной из сторон допустимо через суд только в следующих случаях:

  • При серьезных нарушениях контракта другим контрагентом (нарушение сроков, предоставление некачественных услуг или услуг не в полном объеме);
  • По основаниям, предусмотренным ГК, иными нормативными актами, либо самим договором про оказание услуг.

Обратите внимание! В ст.

450.1 ГК уточняется, что если в законодательном акте или в соглашении предусматривается отказ от контракта по решению одного участника, то моментом прекращения действия договора является дата получения другим контрагентом уведомления о расторжении договора.

Как оформить письмо о расторжении договора оказания услуг

Квитанция и уведомления автоматически становятся документами, обладающими доказательной базой.
Ответная реакция контрагента Зачастую пользуется правом на отказ та сторона, которая оценивает действия контрагента неприемлемым для себя.

Расторжение договора не приписывается к судебным процедурам, хотя легко переходит в разряд таковых при публичном официальном сообщении контрагентом о своем несогласии, поэтому спор разрешает суд.

ГК РФ обеспечивает судебную защиту каждому субъекту хозяйствования.

Поэтому любое соглашение сторон об отказе от обращения в суд оценивается как незаконный и редко действует на практике.

Каждая сторона обладает правом подачи иска в суд, несмотря на отказ от судебной процедуры. Если контрагент не возражает, то договор расценивается как не заключенный или расторгнутый.

Письмо о расторжении договора (образец)

Правовая база Общие основания для одностороннего отказа от исполнения договора приведены в ст.450.1 ГК РФ.
Отказ осуществляется посредством уведомления второй стороны инициатором расторжения.

Прекращается действие договора с момента, когда адресат получит уведомление либо в срок, определенный законом (договором).

Юридические основания одностороннего отказа от договора могут быть следующими:

  • условия договора;
  • специальные нормы закона.

Фактический состав одностороннего договора может быть таким, как: Нарушение обязательств, установленных договором.

Существенное нарушение условий поставки позволяет расторгнуть отношения в одностороннем порядке любому участнику сделки ст.523 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств.

Даритель вправе расторгнуть договор при изменении материального положения ст.577 ГК РФ Немотивированное желание одной из сторон.

Особенности уведомления о расторжении договора аренды

Отдельным пунктом в нем подчеркивается основание процедуры разрыва, потому что именно он наделяет возможностью досрочного расторжения.

Проблема преподносится четко, логически последовательно и должна иметь веские причины, позволяющие разорвать договорные отношения.

Впоследствии объясняются источники первопричины и в качестве доказательства излагаются реальные факты несоблюдения контрагентом положений договора.

Также делаются пометки по порядку процедуры расторжения соглашения, отмечается крайняя продолжительность функционирования договора с учетом даты вручения уведомления.

Сопутствующие документы В зависимости от вида договора к уведомлению о его расторжении прилагаются:

  • деловая бумага с письменно изложенными претензиями по исполнению условий договора. Она пишется в двух экземплярах произвольно, основываясь на фактах, которая является приемом устранения конфликта без суда.

Источник: https://advokat55.com/rastorzhenie-dogovora-v-svyazi-s-neuplatoj/

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Расторжение договора в связи с неуплатой

  • Изменение или расторжение договора по соглашению сторон
  • Изменение или расторжение договора по инициативе одной из сторонбез обращения в суд
  • Изменение или расторжение договора в судебном порядке
  • Порядок изменения и расторжения договора
  • Последствия расторжения договора
  • Особенности изменения и расторжения отдельных видов договоров
    • Вопросы расторжение договора аренды
    • Некоторые вопросы расторжения иных видов договоров

Одним из основных начал гражданского права является принцип свободы договора. Его содержание раскрывается в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Между тем, отдельные положения данного принципа нашли отражение и в различных нормах ГК РФ. Ярким примером тому являются статьи, посвященные как общим положениям об изменении и расторжении договора, так и частным случаям применительно к отдельным видам соглашений.

Объединение в главе 29 ГК РФ норм, касающихся как изменения, так и расторжения договора, связано прежде всего со схожими основаниями совершения таких действий и порядком их совершения. Однако не вызывает сомнения, что указанные понятия не идентичны.

Расторжение договора – это акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время действия договора с целью прекращения на то же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер*(1)

Таким образом, расторжение договора является частным случаем прекращения обязательств. Основанием для такого вывода являются нормы пункта 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.

Под изменением же договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора, в том числе условий по исполнению договорных обязательств, предусмотренных статьями 309-328 ГК РФ*(2)

Е.Е.

Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашении таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств*(3)

Расторгать или изменять можно только такое соглашение, обязательства по которому возникли. Если договор является незаключенным или недействительным, то суду следует отказывать в удовлетворении иска об изменении или расторжении договора. В данном случае отсутствует объект, на который направлена воля сторон с целью изменить его содержание или прекратить действие.

По делу N Ф08-4302/01 суд апелляционной инстанции правомерно отказал в требовании о расторжении договора, так как договор не был заключен.

По делу N Ф08-1905/99 объединение туристических баз обратилось с иском к ООО о расторжении агентского договора. Решением иск удовлетворен.

Кассационная инстанция, отменяя решение, указала, что спорное соглашение не содержит в себе условий, относящихся к агентскому договору, в то же время предусматривает распоряжение недвижимым имуществом, находящимся у стороны на праве хозяйственного ведения.

Суду предложено проверить соответствие договора закону, поскольку рассмотрение иска о расторжении договора зависит от оценки действительности данного договора. В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, обязательства из договора не возникают и не могут быть расторгнуты.

Кроме того, на момент расторжения договора он не должен быть прекращен по иным предусмотренным законом или соглашением сторон основаниям.

По делу N Ф08-4440/01 суд установил, что производственная фирма в период действия договора простого товарищества от 12.10.98 реорганизовалась в ЗАО.

Данное соглашение на основании статей 425, 1050 ГК РФ прекратило свое действие вследствие реорганизации участвующего в договоре юридического лица, так как договором не предусматривалось замещение реорганизованного юридического лица правопреемником. Поэтому по данному делу нельзя расторгнуть уже прекращенный договор.

Применение указанного правила к случаям изменения договора представляется спорным. Так, стороны могут своим соглашением установить иные количественные условия договора (например, объем поставки, срок действия агентского договора и т.п.

), который на этот момент уже прекратил свое действие. Фактически это приведет к возобновлению существовавших между сторонами договорных отношений на новых условиях.

Заключение такого дополнительного соглашения к договору, по которому обязательства уже исполнены, не противоречит закону.

По делу N Ф08-4265/02 ОАО обратилось с иском к ЗАО о взыскании задолженности по договору перевода долга с учетом дополнительных соглашений к нему.

ЗАО, в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к спорному договору перевода долга.

Решением суда в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Суд признал недействительным дополнительное соглашение потому, что оно заключено к договору, обязательства по которому уже были прекращены надлежащим исполнением.

ОАО в кассационной жалобе указало, что сумма, первоначально согласованная сторонами в договоре от 25.06.98, которую ЗАО должно было выплатить истцу за перевод долга, существенно меньше, чем размер переводимого на истца долга. Кассационная инстанция отменила решение по следующим основаниям.

Источник: http://fassko.arbitr.ru/novosti/vestnik/archive/14341.html

Служитель закона
Добавить комментарий